一位讀者提問：目前新的《房地產經營法》對轉讓未取得證書的商業面積買賣合同作出了規定。
那麼是否需要開發商的確認？在未規定的情況下，想要轉讓應該怎麼辦？
胡志明市法律大學講師吳嘉煌碩士表示：
– 2023年《房地產經營法》補充了納入經營範圍的房地產類型，即建築工程中的建築面積。
據此，開發商可以出售建築中各個部分的建築面積，而不是出售整個建築。這一規定彌補了康多特爾、奧菲特爾、商鋪等房地產類型的法律空白。
購買康多特爾的客戶在未取得證書前不得轉售
根據2024年第96號法令，納入經營範圍的建築面積包括商業面積（商業店面、商業單元等）、辦公面積（辦公場所、辦公與住宿結合——奧菲特爾）、旅遊、住宿（旅遊公寓——康多特爾、住宿公寓等）。
總的來說，這些是非居住用途的面積，購買者不得登記常住戶口。
儘管建築中“非居住”面積的法律框架更加明確，但這些面積的擁有者仍存在一定限制，其中包括向第三方轉讓買賣合同的能力限制。
房地產經營法允許購買方、房地產租賃購買方（客戶）在特定情況下將已與開發商簽訂的買賣合同轉讓給第三方。
可轉讓的合同類型包括：
– 未來形成住宅的買賣合同
– 未來形成住宅的租賃購買合同
– 現有建築的租賃購買合同
上述三種房地產轉讓合同明確規定了轉讓程序、開發商及相關方的權利與義務以及產生的法律後果。
完成手續後，受讓方享有與客戶相同的權利和責任。
2023年《房地產經營法》未規定商業樓層、康多特爾、奧菲特爾買賣合同的轉讓，僅允許轉讓現有建築部分的租賃購買合同。
租賃購買是一種特殊的交易形式，租賃購買方向出租方預付一定金額（最高不超過合同價值的50%）。
剩餘金額分期計算，作為租金按月支付，支付期限根據協議確定。
租賃購買期限結束後且已支付100%款項，租賃購買方正式成為該資產的合法所有者。租賃購買期限可以是5年、10年、15年或更長，取決於租賃購買方的財務能力和開發商的經營方案。
《房地產經營法》未規定其他類型合同的轉讓，如：建築工程的買賣合同、現有或未來建築工程中的建築面積買賣合同。
因此，對於未取得證書的商業面積，買賣合同的轉讓無法按照該法律規定的轉讓程序進行。
“地下”轉讓合同可能無效
但上述法律規定“在尊重各方合法權益的基礎上自由協商”的原則，通過合同實現，不違反法律禁止性規定。
因此，許多開發商仍允許已購買建築中“非居住”部分的客戶將合同轉讓給他人。
一些公證機構仍接受此類合同的轉讓公證，各方的權利和義務靈活適用，如同客戶轉讓住宅買賣合同的情況。
這樣，儘管2023年《房地產經營法》未規定商業面積買賣合同的轉讓，但客戶實際存在轉讓需求。
結果是公證、抵押和信貸獲取遇到困難，潛藏爭議風險，尤其是當項目進度延遲、不符合證書發放條件或開發商不合作時。
涉及爭議時，各方可能面臨合同被宣告無效的風險，因為法律未規定允許轉讓。
基於此實踐，法律需要補充規定，允許轉讓建築工程、非住宅建築面積的買賣合同，並制定實施程序。
對於客戶而言，在與開發商簽訂康多特爾、辦公室、商業樓層等（非住宅）買賣合同時，需特別注意將合同權利和義務轉讓給第三方的可能性。
購買者必須仔細檢查原始買賣合同，以確定是否允許轉讓、附帶條件以及可能產生的費用（如有）。
同時，應主動與開發商溝通，明確流程和程序，並在合同或項目管理實踐中要求時，徵求意見或獲得批准，以降低轉讓需求產生時的法律風險。
越南中文社
