這是關於土地交易中法律風險的警示。

從定金合同到牢獄之災

最近，峴港市人民法院宣判被告人潘氏和（57歲，原籍廣南省三岐市）因濫用信任侵佔財產罪判處12年監禁。

原因被確定為出售土地。根據案件內容，潘氏和擁有一塊麵積1475平方米的土地，位於原廣南省三岐市長春坊。她承諾收取定金，將這塊土地轉讓給范氏懷薇女士和陳功豐先生。

2019年11月16日，潘氏和簽訂合同，收取定金，將全部1475平方米的土地轉讓給范氏懷薇女士，金額為17億越南盾。

但到2020年1月22日，潘氏和已將上述土地轉讓給阮氏花女士。阮氏花女士已獲得有權機構按規定頒發的土地使用權證書。

為了讓范氏懷薇女士信任，2020年1月23日，潘氏和繼續與范氏懷薇女士簽訂新的定金合同（取代之前的舊定金合同），而此時已將土地轉讓給阮氏花女士。

此外，潘氏和還簽訂合同，收取陳功豐先生的定金10億越南盾，以將1475平方米土地中6×22米的部分轉讓給陳功豐先生。

之後，與范氏懷薇女士的情況類似，潘氏和沒有將土地使用權轉讓給陳功豐先生。

到2020年5月12日，為了讓陳功豐先生信任，潘氏和繼續寫承諾書，將在2020年5月底將土地轉讓給陳功豐先生。

而實際上，土地已經轉讓並過戶給阮氏花女士。起訴書指控潘氏和的行為在收取定金以轉讓土地使用權後，使用欺詐手段侵佔范氏懷薇女士和陳功豐先生總計18億越南盾。在法庭上，潘氏和不承認濫用信任侵佔財產的行為。

多起類似案件

不僅是被告人潘氏和的案件，職能部門正在處理多起有類似跡象的案件。

峴港的訴訟機構正在受理陳庭輝（44歲）和陳裴懷芳（45歲，均原籍廣南省三岐市）的案件，他們被指控通過利用收取此人的定金但將土地出售給他人來詐騙侵佔財產。

根據文件，陳庭輝已同意將位於三岐市三富鄉富平居民區的第1774號地塊以11億越南盾的價格出售給裴國俊先生。裴國俊先生已支付3.75億越南盾定金，讓陳庭輝辦理分割地塊和過戶手續。然而，陳庭輝沒有按照協議執行。

之後，陳庭輝以3億越南盾的價格將第1774號地塊出售給阮春律先生，以獲取個人消費和還債。阮春律先生又將這塊土地出售給陳裴懷芳。

陳庭輝和裴國俊先生去見陳裴懷芳，協商贖回第1774號地塊的事宜。最初，陳裴懷芳同意出售整個地塊，但後來改變主意，只出售570平方米。

協商完成後，陳裴懷芳要求陳庭輝支付2億越南盾定金，陳庭輝支付了這筆定金，讓陳裴懷芳辦理第1774號地塊部分面積的轉讓手續。

到期時，陳裴懷芳無法辦理文件，因此陳庭輝要求將整個第1774號地塊轉讓給裴國俊先生名下。之後，裴國俊先生將授權給陳裴懷芳繼續分割地塊，但未被接受。

看到陳裴懷芳迴避，時間又長，裴國俊先生調查後得知，第1774號地塊已被陳裴懷芳分割成三塊並出售給他人。

不僅有那塊地，陳裴懷芳還同意將位於和順坊東安居民區的第95號地塊出售給裴氏秋霞女士和胡氏翠恆女士，並收取超過16億越南盾定金以辦理分割地塊和過戶手續，但侵佔了這筆錢。

此外，為了獲取個人消費和償還個人債務，陳裴懷芳通過投資購買土地和借款400億越南盾以償還銀行貸款，欺詐侵佔了一名女性受害者9.5億越南盾。陳裴懷芳被指控侵佔了四名受害者總計32億越南盾。

土地交易中的定金需要注意什麼？

從上述案件來看，峴港律師協會的律師陳厚表示，目前利用土地交易中的定金侵佔他人財產的現象相當普遍。

進行交易的人收取定金不是為了確保實際簽訂土地轉讓合同，而是利用買地者的信任侵佔他們的財產。

根據陳厚律師的說法，根據不同情況，收取定金但故意侵佔、實際上不轉讓土地的行為可能因濫用信任侵佔財產罪或詐騙侵佔財產罪而受到刑事處理，具體取決於侵佔意圖產生的時間以及與此行為相關的實際發展。

如果在簽訂定金合同之前已有侵佔意識和目的，則可能因詐騙侵佔財產罪而承擔刑事責任。

而如果在簽訂定金合同、收取定金之後才有侵佔意識和目的，則可能因濫用信任侵佔財產罪而被追究刑事責任。

陳厚律師還建議，人們需要注意遵守簽訂和執行定金合同的合法方式。

對於為房地產轉讓活動支付定金的人，也需要注意瞭解交易主體和交易對象，以避免遇到有侵佔財產圖謀的人。

“大多數定金交易是基於信任的確認，可能會發生違約或定金被挪用的情況。如果考慮民事責任，可能會被罰款定金；如果侵佔者受到刑事處理，那麼追回被侵佔的定金的過程將非常困難，因為可能被轉移或損失，無法執行判決。”

因此，定金交易不應涉及過大的金額，以避免不必要的風險，並陷入因定金交易中的失信而難以收回財產的狀況。”陳厚律師補充道。