這是關於土地交易中法律風險的警示。

從定金合同到監禁

最近，峴港市人民法院判處被告潘氏和（57歲，原籍廣南省三岐市）因濫用信任侵佔財產罪，判處12年監禁。

原因被確定為土地買賣。根據案件內容，和女士有一塊麵積為1,475平方米的土地，位於原廣南省三岐市春長坊。她承諾並收取定金，以將土地轉讓給范氏懷薇女士和陳公峰先生。

2019年11月16日，和女士簽署合同，收取定金，將全部1,475平方米的土地轉讓給薇女士，金額為17億越南盾。

但到2020年1月22日，和女士已將上述土地轉讓給阮氏花女士。花女士已獲得有關當局按規定頒發的土地使用權證書。

為了讓薇女士信任，2020年1月23日，和女士繼續與薇女士簽署新的定金合同（取代之前的舊定金合同），而此時已將土地轉讓給花女士。

此外，和女士簽署了陳公峰先生的定金合同，金額為1億越南盾，以將總面積1,475平方米土地中的6米 x 22米部分轉讓給峰先生。

之後，與薇女士的情況類似，和女士沒有將土地使用權轉讓給峰先生。

到2020年5月12日，為了讓峰先生信任，和女士繼續寫承諾書，將在2020年5月底將土地轉讓給峰先生。

而實際上，土地已經轉讓並過戶給花女士。起訴書指控和女士在收取定金以轉讓土地使用權後，使用欺詐手段侵佔薇女士和峰先生總計18億越南盾。在法庭上，和女士不承認濫用信任侵佔財產的行為。

多起類似案件

不僅僅是被告潘氏和的案件，有關當局正在處理多起有類似跡象的案件。

峴港的訴訟機構正在受理陳庭輝（44歲）和陳裴懷芳（45歲，均原籍廣南省三岐市）的案件，他們被指控通過利用收取此人定金卻將土地賣給他人來詐騙侵佔財產。

根據文件，輝先生已同意將位於三岐市三富鄉富平居民區的第1774號地塊以11億越南盾的價格賣給裴國俊先生。俊先生已支付3.75億越南盾定金，讓輝先生辦理分割地塊和過戶手續。然而，輝先生沒有按照協議執行。

之後，輝先生將第1774號地塊以3億越南盾的價格賣給阮春律先生，以獲取個人消費和還債。律先生又將這塊地賣給另一個人陳裴懷芳。

陳庭輝和裴國俊兩位先生去見芳先生，商議贖回第1774號地塊的事宜。起初，芳先生同意出售整個地塊，但後來改變主意只出售570平方米。

協議完成後，芳先生要求輝先生支付2億越南盾定金，輝先生支付了這筆定金，讓芳先生辦理第1774號地塊部分面積的轉讓手續。

到期後，芳先生未能辦理文件，因此輝先生要求將整個第1774號地塊轉讓給俊先生名下。之後，俊先生將授權給芳先生繼續分割地塊，但未被接受。

看到芳先生迴避，時間又長，俊先生調查後發現，芳先生已將第1774號地塊分割成三塊並賣給了他人。

不僅僅是那塊地，芳先生已同意將位於和順坊東安居民區的第95號地塊賣給裴氏秋霞女士和胡氏翠恆女士，並收取超過16億越南盾定金以辦理分割地塊和過戶手續，但侵佔了這筆錢。

此外，為了獲取個人消費和償還個人債務，芳先生通過投資購買土地和借款400億越南盾以償還銀行貸款，欺詐侵佔了一名女性受害者9.5億越南盾。芳先生被指控侵佔了四名受害者32億越南盾。

土地交易中的定金需要注意什麼？

從上述案件來看，峴港律師協會的律師陳厚表示，目前利用土地交易中的定金來侵佔他人財產的現象相當普遍。

進行交易的人收取定金不是為了確保實際簽署土地轉讓合同，而是利用買地者的信任來侵佔他們的財產。

根據厚律師的說法，根據不同情況，收取定金但故意侵佔、實際上不轉讓土地的行為，可能因濫用信任侵佔財產罪或詐騙侵佔財產罪而受到刑事處理，具體取決於侵佔意圖產生的時間以及與此行為相關的實際發展。

如果在簽署定金合同之前已有侵佔意識和目的，則可能因詐騙侵佔財產罪而承擔刑事責任。

而如果侵佔意識和目的是在簽署定金合同、收取定金之後產生的，則可能因濫用信任侵佔財產罪而被迫究刑事責任。

厚律師還建議，人們需要注意遵守合法簽訂和執行定金合同的規定。

對於為房地產轉讓活動支付定金的人，也需要注意瞭解交易主體和交易對象，以避免遇到有侵佔財產意圖的人。

“大多數定金交易是基於信任的確認，可能會出現違約或取消定金的情況。如果考慮民事責任，可能會被罰款定金；如果侵佔者受到刑事處理，由於可能被轉移或丟失，無法執行判決，追回被侵佔的定金的過程將非常困難。”

因此，定金交易不應涉及過大的金額，以避免不必要的風險，並因定金交易中的失信而陷入難以收回財產的境地。”厚律師補充道。