這是關於土地交易法律風險的警示。

從定金合同到牢獄之災

近日，峴港市人民法院判處被告潘氏和（57歲，原籍廣南省三岐市）12年有期徒刑，罪名是濫用信任侵佔財產。

起因被確定為土地買賣。根據案件內容，潘氏和擁有一塊麵積1475平方米的土地，位於原廣南省三岐市春長坊。她承諾並收取范氏懷薇和程功豐的定金，以轉讓該地塊。

2019年11月16日，潘氏和簽訂合同，收取范氏懷薇17億越南盾的定金，以轉讓全部1475平方米的土地。

但到2020年1月22日，潘氏和將該地塊轉讓給阮氏花。阮氏花已獲得主管部門按規定頒發的土地使用權證書。

為了讓范氏懷薇信任，2020年1月23日，潘氏和在與阮氏花轉讓土地後，又與范氏懷薇簽訂新的定金合同（取代之前的舊定金合同）。

此外，潘氏和與程功豐簽訂合同，收取1億越南盾定金，以轉讓1475平方米地塊中6×22米麵積給程功豐。

之後，與范氏懷薇的情況類似，潘氏和沒有將土地使用權轉讓給程功豐。

到2020年5月12日，為了讓程功豐信任，潘氏和繼續寫承諾書，表示將在2020年5月底前將地塊轉讓給他。

而實際上該地塊已轉讓並過戶給阮氏花。起訴書指控潘氏和在收取定金轉讓土地使用權後，使用欺詐手段侵佔范氏懷薇和程功豐總計18億越南盾。在法庭上，潘氏和不承認濫用信任侵佔財產的行為。

多起類似案件

不僅是被告潘氏和的案件，職能部門正在處理多起有類似跡象的案件。

峴港的訴訟機關正在受理陳庭輝（44歲）和陳裴懷芳（45歲，均原籍廣南省三岐市）的案件，他們被指控通過利用收取此人定金但將土地賣給他人來詐騙侵佔財產。

根據文件，陳庭輝已同意以11億越南盾的價格將位於三岐市三富鄉富平居民區的1774號地塊賣給裴國俊。裴國俊已支付3.75億越南盾定金，讓陳庭輝辦理分地和過戶手續。但陳庭輝沒有按約定執行。

之後，陳庭輝以3億越南盾的價格將1774號地塊賣給阮春律，用於個人消費和還債。阮春律又將該地塊賣給了陳裴懷芳。

陳庭輝和裴國俊找到陳裴懷芳，商議贖回1774號地塊。起初陳裴懷芳同意全部出售，但後來改變主意只出售570平方米。

協商完成後，陳裴懷芳要求陳庭輝支付2億越南盾定金，陳庭輝支付了這筆定金，讓陳裴懷芳辦理1774號地塊部分面積的轉讓手續。

到期後，陳裴懷芳未能辦理文件，因此陳庭輝要求將整個1774號地塊轉讓給裴國俊名下。之後裴國俊將授權陳裴懷芳繼續分地，但未被接受。

見陳裴懷芳迴避，時間又長，裴國俊調查後得知1774號地塊已被陳裴懷芳分成三塊並賣給了他人。

不僅是那塊地，陳裴懷芳已同意將位於和順坊東安居民區的95號地塊賣給裴氏秋河和胡氏翠恆，並收取超過16億越南盾定金以辦理分地和過戶手續，但侵佔了這筆錢。

此外，為了個人消費和償還個人債務，陳裴懷芳通過投資購地和400億越南盾銀行貸款展期借款，欺詐侵佔了一名女性受害者9.5億越南盾。陳裴懷芳被指控侵佔了四名受害者32億越南盾。

土地交易中的定金需要注意什麼？

從上述案件來看，峴港律師團律師陳厚表示，目前利用土地交易中的定金侵佔他人財產的現象相當普遍。

進行交易收取定金的人並非為了實際確保簽訂土地轉讓合同，而是利用購房者的信任侵佔他們的財產。

據陳厚律師介紹，根據不同情況，收取定金但故意侵佔、實際上不轉讓土地的行為，可能根據侵佔意圖產生的時間以及與此行為相關的實際演變，被追究刑事責任，罪名是濫用信任侵佔財產或詐騙侵佔財產。

如果在簽訂定金合同之前已有侵佔的意識和目的，則可能被追究詐騙侵佔財產的刑事責任。

而如果在簽訂定金合同、收取定金之後才有侵佔的意識和目的，則可能被追究濫用信任侵佔財產的刑事責任。

陳厚律師還建議人們需要注意遵守依法簽訂和執行定金合同。

對於為房地產轉讓活動支付定金的人，也需要注意瞭解交易主體和交易對象，以避免遇到有侵佔財產圖謀的人…

“大多數定金交易是確認信任的問題，可能會發生違約、毀約的情況。如果考慮民事責任，可能會被罰沒定金；或者如果侵佔者被追究刑事責任，那麼追回被侵佔的定金的過程將非常艱難，因為可能被轉移、丟失，無法執行判決。

因此，定金交易不應涉及過大的金額，以避免不必要的風險，並陷入因定金交易中的失信而難以收回財產的境地。”陳厚律師補充道。