增加大戶型公寓、減少經濟適用公寓的風險
2025年底，胡志明市人民委員會頒佈了第32/2025/QĐ-UBND號決定，規定了確定公寓樓和混合用途公寓樓人口的方法。
該規定被視為管理機構確定項目人口規模、公寓數量和結構的基礎。基於此，決定投資方向、制定1/500詳細規劃、評估可行性研究報告並頒發建築許可證。
根據規定，公寓項目的人口規模基於臥室數量和公寓面積確定。具體而言，面積為25平方米至32平方米的一居室公寓按1人計算；面積超過32平方米至56平方米的一居室公寓按2人計算。
對於兩居室公寓，如果面積超過56平方米至64平方米，按2人計算；而面積超過64平方米至96平方米的公寓按3人計算。
同時，面積超過96平方米至128平方米的三居室公寓按4人計算；如果面積超過128平方米至160平方米，按5人計算。四居室及以上或面積超過160平方米的公寓按6人計算。
然而，根據胡志明市房地產協會（胡志明市房地產協會）的說法，在實施約兩個月後，該規定暴露出一些不適宜之處。
具體而言，基於臥室結構和公寓面積確定項目人口的做法，導致商業公寓項目傾向於增加大戶型公寓數量，同時減少中等和小面積公寓。
據胡志明市房地產協會稱，如果應用當前的計算方法，面積從85平方米起甚至超過160平方米的三至四居室公寓數量將增加。相反，面積為45至70平方米的兩居室公寓和麵積小於45平方米的小公寓將減少。這被認為與市場需求背道而馳。
根據協會的調查，公寓項目購房者中60%至70%為中等收入群體，主要尋找價格約50億至70億越南盾的兩居室公寓。約20%至25%的客戶為低收入者，需要價格約30億越南盾的一居室小公寓。
同時，需要三居室及以上大戶型公寓的客戶僅佔市場的約5%至10%。
如果公寓結構被迫轉向更大面積，市場可能陷入供需不匹配的狀況。
社會住房也受到影響
胡志明市房地產協會主席黎黃洲在與《青年在線》交流時表示，不僅商業住房板塊，社會住房項目也受到這種人口計算方法的影響。
因為當前規定傾向於增加面積約56至70平方米的兩居室公寓數量，而這正是社會住房公寓的最大面積。同時，面積小於45平方米的一居室小公寓數量卻減少。
其結果是社會住房項目中的公寓總數可能減少，這意味著低收入者獲得住房的機會也將縮小。這發生在胡志明市經濟適用住房需求仍然很大的背景下，特別是對於年輕家庭或城市單身人士。
根據2019年人口普查結果，胡志明市平均家庭規模約為3.51人，其中1至3人家庭佔總戶數的近54%。小規模家庭趨勢在大城市日益普遍。這表明未來中等和小面積公寓的需求將繼續佔據較大比重。
當管理規定可能“扭曲”市場
胡志明市房地產協會強調的一點是，當前規定可能導致項目各階段之間的不一致。
據此，在決定投資方向的階段，主管機構已確定項目的人口規模。但到了評估可行性研究報告和頒發建築許可證的階段，人口又根據臥室結構和公寓面積重新計算。由於這種計算方法通常得出較低的人口規模，開發商被迫增加公寓面積以“填滿”項目的總建築面積。
其結果是企業難以靈活設計符合市場需求的產品。
據胡志明市房地產協會稱，這可能導致大戶型公寓過剩而經濟適用公寓短缺，給企業和購房者帶來困難。
基於上述不足，胡志明市房地產協會建議修改第32號決定的規定，項目人口規模應從決定投資方向和規劃階段起確定。人口規模獲批後，開發商應靈活設計公寓結構以適應市場需求。公寓設計仍需遵守現行標準，其中規定面積小於45平方米的公寓不超過項目公寓總數的25%。
據協會稱，這種機制既能確保城市人口規劃管理，又能幫助市場更靈活發展，避免“機械強加”公寓結構。
在胡志明市設定發展多樣化且符合居民支付能力的住房目標的背景下，調整與公寓結構相關的規定被視為房地產市場更有效運作的重要因素。
越南中文社
