公寓人口计算方法是否导致市场供需失衡？

增加大户型公寓、减少经济适用公寓的风险

2025年底，胡志明市人民委员会颁布了第32/2025/QĐ-UBND号决定，规定了确定公寓楼和混合用途公寓楼人口的方法。

该规定被视为管理机构确定项目人口规模、公寓数量和结构的基础。基于此，决定投资方向、制定1/500详细规划、评估可行性研究报告并颁发建筑许可证。

根据规定，公寓项目的人口规模基于卧室数量和公寓面积确定。具体而言，面积为25平方米至32平方米的一居室公寓按1人计算；面积超过32平方米至56平方米的一居室公寓按2人计算。

对于两居室公寓，如果面积超过56平方米至64平方米，按2人计算；而面积超过64平方米至96平方米的公寓按3人计算。

同时，面积超过96平方米至128平方米的三居室公寓按4人计算；如果面积超过128平方米至160平方米，按5人计算。四居室及以上或面积超过160平方米的公寓按6人计算。

然而，根据胡志明市房地产协会（胡志明市房地产协会）的说法，在实施约两个月后，该规定暴露出一些不适宜之处。

具体而言，基于卧室结构和公寓面积确定项目人口的做法，导致商业公寓项目倾向于增加大户型公寓数量，同时减少中等和小面积公寓。

据胡志明市房地产协会称，如果应用当前的计算方法，面积从85平方米起甚至超过160平方米的三至四居室公寓数量将增加。相反，面积为45至70平方米的两居室公寓和面积小于45平方米的小公寓将减少。这被认为与市场需求背道而驰。

根据协会的调查，公寓项目购房者中60%至70%为中等收入群体，主要寻找价格约50亿至70亿越南盾的两居室公寓。约20%至25%的客户为低收入者，需要价格约30亿越南盾的一居室小公寓。

同时，需要三居室及以上大户型公寓的客户仅占市场的约5%至10%。

如果公寓结构被迫转向更大面积，市场可能陷入供需不匹配的状况。

社会住房也受到影响

胡志明市房地产协会主席黎黄洲在与《青年在线》交流时表示，不仅商业住房板块，社会住房项目也受到这种人口计算方法的影响。

因为当前规定倾向于增加面积约56至70平方米的两居室公寓数量，而这正是社会住房公寓的最大面积。同时，面积小于45平方米的一居室小公寓数量却减少。

其结果是社会住房项目中的公寓总数可能减少，这意味着低收入者获得住房的机会也将缩小。这发生在胡志明市经济适用住房需求仍然很大的背景下，特别是对于年轻家庭或城市单身人士。

根据2019年人口普查结果，胡志明市平均家庭规模约为3.51人，其中1至3人家庭占总户数的近54%。小规模家庭趋势在大城市日益普遍。这表明未来中等和小面积公寓的需求将继续占据较大比重。

当管理规定可能“扭曲”市场

胡志明市房地产协会强调的一点是，当前规定可能导致项目各阶段之间的不一致。

据此，在决定投资方向的阶段，主管机构已确定项目的人口规模。但到了评估可行性研究报告和颁发建筑许可证的阶段，人口又根据卧室结构和公寓面积重新计算。由于这种计算方法通常得出较低的人口规模，开发商被迫增加公寓面积以“填满”项目的总建筑面积。

其结果是企业难以灵活设计符合市场需求的产品。

据胡志明市房地产协会称，这可能导致大户型公寓过剩而经济适用公寓短缺，给企业和购房者带来困难。

基于上述不足，胡志明市房地产协会建议修改第32号决定的规定，项目人口规模应从决定投资方向和规划阶段起确定。人口规模获批后，开发商应灵活设计公寓结构以适应市场需求。公寓设计仍需遵守现行标准，其中规定面积小于45平方米的公寓不超过项目公寓总数的25%。

据协会称，这种机制既能确保城市人口规划管理，又能帮助市场更灵活发展，避免“机械强加”公寓结构。

在胡志明市设定发展多样化且符合居民支付能力的住房目标的背景下，调整与公寓结构相关的规定被视为房地产市场更有效运作的重要因素。

（编译：Jon 越南网；审校：Woo；来源：越南中文社）