根據維斯評級4月20日發佈的一份報告，越南國家銀行已發出信號，計劃遏制房地產銀行信貸增長過熱，在2025年開發商貸款同比增長36%後，將2026年整體信貸擴張上限控制在15%。
因此，開發商預計將越來越多地依賴債券發行、股權融資和併購來滿足其資金需求。
住宅房地產債券發行在2025年約為51.6億美元，同比增長40%，維斯評級預計這一勢頭將持續到2026年。
再融資需求迫在眉睫，因為2026年到期的房地產債券達39.6億美元，比上一年增長74%。前四個月的活動支持了這一觀點，五家住宅房地產發行人發行了七隻債券，總額9.7億美元，同比增長近150%。
一些值得注意的債券發行包括髮達房地產發展公司的2.24億美元、瑪麗娜中心的4.078億美元和新時代股份公司的3.2億美元，均於3月發行。
股權和併購渠道也在獲得動力。2025年註冊的房地產外國直接投資達到71億美元，同比增長13%，而上市開發商籌集的股本同期增長34%。
維斯評級表示，強勁的資本市場情緒（部分受越南股市升級推動）預計將在今年繼續支持開發商的融資。
在第一季度最大的一筆跨境交易中，日本三菱商事株式會社完成了從發達房地產購買順安一號高層住宅項目的收購，金額超過7610萬美元，經過一年多的談判。
該交易使三菱獲得該項目的全部所有權，該項目是胡志明市一個4.4公頃住宅綜合體的一部分。
越南領先的海港運營商之一維康船務於3月16日完成了對海港城有限責任公司65%股權的3660萬美元收購，使這家物流公司成為新成立的房地產開發商的控股股東，以在海防市吉碑機場交叉口新城區建設一個6000平方米的項目。
在股權方面，南龍投資公司於2025年底成功完成了約1億美元的股份發行，以資助2026年的投資和土地儲備擴張。
發達房地產也正在以5:1的比例完成進一步的配股，旨在籌集近7960萬美元。
然而，信用狀況的分化將擴大。維斯評級預計，擁有大量交付管線的開發商，如溫霍姆斯（綠色城市、金色城市）、南龍（泉市、南門）和發達房地產（普魯維），將在2026年保持財務韌性，這得益於項目交付帶來的強勁現金流。
相比之下，陷入法律糾紛或酒店項目的開發商，包括諾瓦蘭、成功集團和亞太投資股份公司，可能面臨持續的再融資困難，其特點是經營性現金流為負、流動性有限和市場準入受限。
2025年，河內和胡志明市的公寓價格同比上漲20%，預計2026年平均抵押貸款利率將進一步上升三至四個百分點，這由較高的存款利率和房地產信貸空間收緊推動。
主要公寓吸收率已從2024年的106%降至2025年的95%，表明購房者情緒因可負擔性壓力而降溫。
維斯評級預計，今年價格和交易量將進一步走弱，促使開發商轉向價格較低的細分市場。
越南中文社
