信贷收紧背景下，房地产开发商多元化资金来源

根据维斯评级4月20日发布的一份报告，越南国家银行已发出信号，计划遏制房地产银行信贷增长过热，在2025年开发商贷款同比增长36%后，将2026年整体信贷扩张上限控制在15%。

因此，开发商预计将越来越多地依赖债券发行、股权融资和并购来满足其资金需求。

住宅房地产债券发行在2025年约为51.6亿美元，同比增长40%，维斯评级预计这一势头将持续到2026年。

再融资需求迫在眉睫，因为2026年到期的房地产债券达39.6亿美元，比上一年增长74%。前四个月的活动支持了这一观点，五家住宅房地产发行人发行了七只债券，总额9.7亿美元，同比增长近150%。

一些值得注意的债券发行包括发达房地产发展公司的2.24亿美元、玛丽娜中心的4.078亿美元和新时代股份公司的3.2亿美元，均于3月发行。

股权和并购渠道也在获得动力。2025年注册的房地产外国直接投资达到71亿美元，同比增长13%，而上市开发商筹集的股本同期增长34%。

维斯评级表示，强劲的资本市场情绪（部分受越南股市升级推动）预计将在今年继续支持开发商的融资。

在第一季度最大的一笔跨境交易中，日本三菱商事株式会社完成了从发达房地产购买顺安一号高层住宅项目的收购，金额超过7610万美元，经过一年多的谈判。

该交易使三菱获得该项目的全部所有权，该项目是胡志明市一个4.4公顷住宅综合体的一部分。

越南领先的海港运营商之一维康船务于3月16日完成了对海港城有限责任公司65%股权的3660万美元收购，使这家物流公司成为新成立的房地产开发商的控股股东，以在海防市吉碑机场交叉口新城区建设一个6000平方米的项目。

在股权方面，南龙投资公司于2025年底成功完成了约1亿美元的股份发行，以资助2026年的投资和土地储备扩张。

发达房地产也正在以5:1的比例完成进一步的配股，旨在筹集近7960万美元。

然而，信用状况的分化将扩大。维斯评级预计，拥有大量交付管线的开发商，如温霍姆斯（绿色城市、金色城市）、南龙（泉市、南门）和发达房地产（普鲁维），将在2026年保持财务韧性，这得益于项目交付带来的强劲现金流。

相比之下，陷入法律纠纷或酒店项目的开发商，包括诺瓦兰、成功集团和亚太投资股份公司，可能面临持续的再融资困难，其特点是经营性现金流为负、流动性有限和市场准入受限。

2025年，河内和胡志明市的公寓价格同比上涨20%，预计2026年平均抵押贷款利率将进一步上升三至四个百分点，这由较高的存款利率和房地产信贷空间收紧推动。

主要公寓吸收率已从2024年的106%降至2025年的95%，表明购房者情绪因可负担性压力而降温。

维斯评级预计，今年价格和交易量将进一步走弱，促使开发商转向价格较低的细分市场。

（编译：张悦；审校：Fang；来源：越南中文社）