胡志明市將高層公寓建在郊區

胡志明市中心的土地將優先用於建設公園和公共空間，服務社區。

公寓過多，內城基礎設施壓力大

據市中心多條道路記錄，隨著公寓密度長期快速增長，基礎設施壓力已相當明顯。在舊第四郡的濱屯路上，從慶會橋到阮文渠橋的2公里多路段，目前集中了大量公寓高樓。

高層建築沿路連綿不斷，形成了現代都市面貌，但同時也給附近區域的交通和技術基礎設施帶來了巨大壓力。

特別是阮必成路——連接南區與市中心的重要軸線路段，高峰時段經常擁堵。技術司機胡文大（住在新順坊）表示，這條路經常發生擁堵，“早上約7點到9點，車輛開始密集，下午從16點持續到晚上，有時只能一點一點地移動。”

不僅是舊第四郡區域，在胡志明市東門戶的黃玉景路上，這條約3公里長的道路也已形成多個大型綜合體項目，擁有數萬套公寓。高峰時段，大量車輛湧入該區域，導致交通時常緩慢。

許多市民認為，在市中心基礎設施日益緊張的情況下，重新調整城市發展空間的方向是必要的。在郊區開發新城區，並配套地鐵、快速公交和環線系統，不僅有助於減輕市中心壓力，還能拓展生活空間，為胡志明市未來創造新的發展動力。

合理的人口分佈

將高層公寓遷至郊區的戰略，在總理批准的胡志明市總體規劃調整方案（至2040年，遠景至2060年）中已明確方向。

在與青年報的交流中，建築師阮庭和——區域與城市規劃講師兼專家認為，胡志明市限制內城高層公寓發展的政策，是在中心基礎設施多年高密度發展後承受巨大壓力背景下的合適方向。“問題不再是土地短缺，而是城市承載能力已達極限。如果繼續在中心核心區域盲目發展高層，交通擁堵、洪澇和社會基礎設施壓力將更加嚴重。”他說。

然而，他認為如果執行過於僵化，這項政策也會帶來不少挑戰。當中心公寓供應受限，而靠近工作地點的居住需求依然很大時，房地產價格將持續飆升。

這將使市中心住房逐漸成為奢侈品，超出大多數市民的承受能力。一個可持續發展的城市不能只讓富人在市中心居住，而勞動者被迫搬到越來越遠的地方。

此外，如果過於嚴格限制公寓開發，許多舊公寓改造或破舊居民區整治項目將因投資者無法平衡項目效益而難以在財務上可行。

因此，阮庭和認為胡志明市應以靈活的方式調控發展，而非僅僅採取“禁止”式的行政措施。他認為最重要的解決方案是採用TOD模式，圍繞地鐵和大容量公交系統進行城市開發。

地鐵站周邊或大型交通樞紐附近可以允許適當密度的開發，以充分利用公共基礎設施，減少對私家車的依賴。“高層建築不應均勻分佈在市中心各區，而應集中在公共交通走廊沿線。這是許多世界大城市正在採用的趨勢。”他說。

阮庭和還建議胡志明市將中心土地優先用於公共空間、綠色公園、出租辦公室、創意中心或城市服務設施，而不是增加商業住宅。

“可持續規劃不是阻止發展，而是將發展導向合適的區域，為社區創造長期利益。最重要的是在經濟發展、市民利益、投資者利益和城市承載力之間取得平衡。如果做得好，胡志明市有望在未來形成多中心、現代化和宜居的城市結構。”他強調。

新城區必須全面完善

從另一個角度看，建築師武金強——胡志明市前副總建築師認為，胡志明市限制內城高層公寓建設的關鍵不在於單純的“人口疏散”。相反，應將其視為按新模式重構城市發展空間、緊密依託大容量公共交通的機會。

武金強認為，限制在核心區新建高層公寓是合理的方向，如果胡志明市希望將“黃金”“鑽石”土地用於公園、綠地和公共空間。

然而，要讓市民遷出市中心，不能只是把住房搬到遠處。“一個人住在哪裡，那裡必須有工作、子女的學校、必要服務和充分的生活條件。因此，將人口遷出必須是遷往完善的新城區，而不是僅僅是一些住宅區。”他說。

武金強表示，新城區應集中在公共交通樞紐附近，以便市民出行便利，尤其是通過地鐵或捷運。這才是現代城市的基礎。而對於已形成但尚未有地鐵連接的新區，胡志明市需要繼續完善交通基礎設施以增強區域聯繫。

在胡志明市發展空間不斷擴展的背景下，包括平陽省和巴地頭頓省（舊）等接壤區域，規劃思路也必須根本改變。不能僅以坊、鄉行政單位來審視。

規劃必須建立在一個相互聯繫的城市系統之上。胡志明市需要形成大城市網絡、衛星城市、人口中心、就業中心，並通過高速公共交通連接。

“一旦確定了城市系統，胡志明市就必須重新規劃整個基礎設施系統和相應的總體方案。如果要按現代城市模式發展，這是必須做的事情。”他說。

* 建築師陶玉嚴（越南城市規劃與發展協會副會長）：

多極、多中心城市模式

目前河內和胡志明市都在進行城市內的人口重新分配。這些地方早已提出減少內城人口、增加其他極點人口的問題。然而，實施內城人口遷移時，必須同時遵守多項規定。

此外，在將內城居民遷往新居所之前，必須計算並確保連接交通便利，特別是發展公共交通和城市鐵路以連接內城區域。當按多中心城市模式發展時，城市必須按TOD模式規劃，而不能將居民安置在“孤島”上。

可以看出，像河內、胡志明市這樣的特大城市按多極、多中心城市模式重新分配人口是必要的。長期以來，我們按單中心模式發展導致了核心區域城市基礎設施嚴重超載。因此，現在需要調整和重新分配城市人口，以適應現代城市模式。

利用空地臨時整治建設公園、花園

近日，胡志明市建設局發函同意關於利用尚未投資建設的空地，用於臨時整治、發展綠化、公園、花園和社區活動空間的意見。

同時，本市多個坊、鄉（如和平、金龍、平西、永新、永會、七賢、福隆、平政、盛安、三勝）也報告並提議利用空地建設公園等。

建設局同意利用來源為公地但未使用、使用效率低下的地塊，或已獲批投資主張、交地、出租但未投入使用的地塊，進行臨時投資、整治，建設公園、花園和社區活動空間。

鑑於大部分地塊規模小且由地方管理，建設局建議各坊、鄉、特區根據各地塊特點和條件，選擇適當的解決方案、形式和資金來源（社區活動場、花園、植樹等）。建設局還請相關各部門指導各地在土地法律、資金來源和可持續維護方面提供適合各地塊特點和條件的指導。

近期，遵照胡志明市市委、市人民委員會關於優先土地用於公園、綠化、社區活動空間的方針，市民已看到地方落實中的同心協力。從胡志明市層面開始，將9個未開發項目的空地變為公園、花園，服務於市民過年。

至今，許多坊、鄉都利用空地整治，建設臨時公園、花園。例如，安慶坊春節期間已在其公共土地上落成12個公園、花園，並繼續投資建設27個公園、花園和社區活動空間。

還有近日（4月22日），增長仁富公園在投資建設一個多月後正式投入使用，該公園位於守德市十字路口、增長仁富坊（胡志明市）。公園由坊人民委員會投資，總經費10億越南盾。