控制房地產投機的信號
SSI Research投資策略專家胡友俊孝認為，市場的謹慎反應可以理解，因為房地產是影響銀行、建材、消費等多個經濟領域的行業。
他認為需要從長期角度看待問題，而非僅對短期情緒做出反應。與中國2016-2020年嚴厲調控房地產的時期相比，越南當前的背景大不相同。
越南仍處於強勁的城市化週期，人口年輕，實際購房需求依然龐大。城市化率僅約38%，遠低於中國進入供應過剩階段時的近60%。
據胡友俊孝稱，越南30-40歲購房人群仍維持在高位，為實際居住需求在未來多年持續擴大奠定了基礎。當前調控方向主要是抑制投機、調節資金流，使房價更接近民眾的承受能力。
他強調，控制房價或限制投機實際上並非新問題。值得注意的是，在控制投機的同時，管理部門仍在大力推進法律障礙的消除和供應的促進。2025年，許多項目在長期停滯後重新啟動。
管理機構的做法也更加靈活，允許逐步處理法律障礙以便項目儘早實施，而非像以前那樣等待全部手續完成。
因此，專注於實際居住需求、在基礎設施連接良好的大城市市區或郊區開發項目的企業仍有增長空間。而持有遠離市中心的土地、嚴重依賴投機資金的企業，在政策控制日益明晰的情況下將面臨更大壓力。
胡友俊孝表示，未來房地產行業的展望將呈現強烈分化，而非像以往週期那樣全面上漲。投資者不應將整個行業視為一個趨勢，而需精選企業，重點關注受益於實際居住需求以及在大城市擴大供應的企業。
房地產股將何去何從？
FinSuccess投資股份公司分析師阮氏青然女士在接受《青年在線》採訪時表示，短期內，房地產股很可能仍面臨調整壓力，因為市場對信貸、項目法律、為抑制投機而收緊買賣機制等因素較為敏感。
影響將不會在整個行業均勻分佈，而會導致強烈分化。高槓杆、依賴債券、庫存大的企業風險最大。2026年第二季度將有約59萬億越盾的債券到期，其中房地產佔79%，近46萬億越盾。2026年約有120萬億越盾的房地產債券到期。
此外，70多家上市公司的住宅房地產庫存已接近430萬億越盾。一些企業如發達、綠土、諾瓦蘭等，庫存與貸款之比仍處於高位。
阮氏青然認為，當前調控方向並非要“扼殺”真正經營的企業，而是集中控制投機。目標是保持房地產信貸約佔貸款總額的25%，引導資金流向實際居住需求，按照第357/2025號法令實現市場數據透明化，並優先發展社會住房。
擁有乾淨土地儲備、財務狀況健康、償債壓力小的龍頭企業股票將在情緒恢復平衡後更早穩定。此外，基本面良好企業的估值水平已回到五年均值附近。
她建議投資者短期內保持謹慎，避免盲目抄底深跌的投機股，同時等待資金流穩定信號，以選擇真正具備良好財務基礎和項目的股票。
越南中文社
