發展社會住房（包括適合安居需求的出租房）的主張正受到民眾和勞動者的廣泛關注。昨天（6月5日），在越南第14屆工會上，總理黎明興也提到了這一主張。
在接受《年輕報》採訪時，胡志明市大學副教授、博士陳黃銀認為，要使出租房成為長期支柱，從根本上解決人們穩定、安全、負擔得起的住房需求，非常需要國家的規劃和支持政策。
* 您如何評價發展以出租房為重點的社會住房的決心和時機？
– 首先必須肯定，住房問題、低收入者和勞動者的住房問題多年來一直是中央和地方的首要關注。最近，越共中央總書記、國家主席蘇林再次強調，國家的發展只有在人民生活質量提高時才有意義，發展的最終目的是為人民帶來良好、幸福的生活質量。住房是帶來生活質量和幸福的需求之一。在如此一貫的主張和強大的政治決心下，出租房的發展將是樂觀的。
* 在胡志明市，您如何評價出租房的需求和時機？
– 在胡志明市，市委書記陳流光也對發展出租房有一貫的指導。市領導這一主張的一貫性也是決定住房和出租房計劃落地實施的關鍵因素。我認為，目前胡志明市正匯聚諸多有利機遇。首先是該市正在實施土地清查、盤點、統計工作，特別是閒置、浪費的土地區域，初步已發現大量浪費的公共土地。這些土地是建設社會住房和出租房的重要資源。其次，為確保社會住房和出租房方便人們生活、勞動，必須要有便利的交通連接，而目前該市正在大力投資交通基礎設施。縱觀中央和地方的指導以及實際情況，胡志明市正匯聚“天時、地利、人和”的成熟條件，以發展出租房來滿足人民需求。
對於胡志明市來說，今天的發展以及未來百年願景的超大城市發展要求，勞動者的貢獻是巨大的、決定性的。如果缺乏對勞動者住房的投資關懷，就無法吸引他們前來工作、生活併為地方做出貢獻。借鑑各國發展社會住房和出租房的經驗，我們並不缺乏寶貴經驗。
陳黃銀副教授、博士
* 根據以上分析，您對未來出租房的發展有何根本性解決方案？
– 我認為，需要解決從國家和私營部門調動出租房投資資源的問題。要做到這一點，必須從中央到地方保持出租房主張和政策的一貫性。其中，中央需要同步補充住房法律、規劃法律、稅收、資本等方面的規定，以建立從規劃到支持政策的法律框架。地方需要補充、調整和規劃，形成居民區，其中包含確保居住條件的出租房。此外，還需補充稅收優惠、優惠利率等支持政策，吸引投資者進入出租房領域。
* 解決出租房發展問題，據您看，公共投資和私營部門具體如何參與？
– 對於公共領域，我認為我們胡志明市特別有利的是，經過清查後擁有公共土地基金。由此，可投入預算，分配合適的公共土地用於發展出租房，由國有企業牽頭建設並移交給胡志明市。出租、收款、管理、運營、維護等環節將交由公共服務公司執行。在投資出租房區域時，會考慮吸引私營投資建設學校、超市、服務設施等。這樣，公共投資將為該市帶來雙重目標：既發展出租房，又為國有企業創造就業，同時吸引私營參與投資，助力實現兩位數經濟增長目標。對於私營部門，在規劃及政策工具的基礎上，地方需主動準備土地基金以吸引投資，支持手續辦理，為投資者參與創造便利。此外，地方還需出臺更大力度的鼓勵和支持政策，使小規模出租房業主敢於投資提升標準，甚至發展為更大的出租房項目投資企業。多年來，經營出租房區的家庭和個人為勞動者解決住宿問題、為胡志明市發展做出了貢獻。該市應研究零利率信貸套餐和稅收支持，以幫助提升現有私營出租房區的標準，確保安全、消防、環境衛生和食品安全，並鼓勵他們敢於想大做、做大做強，投資建設質量更高的出租公寓，以滿足勞動者多樣化的需求。因此，對於私營部門，我們應有更包容、更廣闊的視野，吸引他們參與住房投資。
* 目前，特別都市法正在起草，該市也在制定總體規劃，您對將出租房發展內容納入其中以創建實施的法律框架有何建議？
– 我認為，胡志明市的總體規劃應記錄住房發展規劃，其中包含同步的出租房規劃。注意優先規劃交通和都市系統，在此基礎上計算城市功能分區，確保住房和出租房的同步發展。可以借鑑東京都市的經驗：儘管人口超過4000萬，但堵車情況遠少於其他大城市，因為他們公共交通系統規劃得很好。即將通過的特別都市法草案也將幫助胡志明市擁有足夠的體制、分權、授權，以更主動地處理勞動者住房問題。借該市清查土地之際，應儘早計劃並預留土地用於發展出租房。
* 範德全先生（EZ房地產開發投資股份公司總經理）：
房地產市場的重要細分領域
出租房需求很大，但長期以來這個細分領域未能發展。目前的出租房形式大多是位於小巷中的迷你公寓、出租房區或一些居民購買商品房後轉租。可以看出，我們還沒有一個真正意義上的出租房市場，而出租房是房地產市場的重要細分領域，卻未能發展。這種情況的首要原因是出租房投資回報率低，資本回收有時需要數十年，甚至無法回本。政府正在動員所有人參與發展出租房，但要發展這個細分領域，需要國家的手。例如，河內市正計劃於2026年6月開工興建7個出租房項目，使用公共投資資金。然而，如果僅靠國家用公共投資資金髮展出租房，將無法滿足大多數人的租房需求。除了公共投資資金，國家需要出臺政策動員多種資源，特別是私營資源，參與發展出租房。當發展出租房成為國家戰略時，國會需要頒佈一項關於促進出租房發展機制的專門決議，其中應提出具體的優惠措施，包括淨土地基金、投資資金、稅收優惠，以吸引多種資源共同參與發展出租房。此外，政府和地方可採用公私合營模式來發展出租房。據此，國家以提供淨土地基金的角色參與出租房項目建設，同時可用其他位置的商業用地作為對等資金。此外，還需頒佈關於建成後出租房的管理和運營規定，以及選擇公寓管理單位的招標機制。關於出租房發展投資資金，可採取國家優惠貸款70%資金、私營投資者出資30%的模式，然後建立開發、經營、按出資比例回收資本的機制，使國家和私營都能收回資本。這一機制將減輕國家財政負擔。租金也需要合理計算，如果項目在10-15年內回本，租金會很高。因此，要為人們解決住宿問題，需計算一個支持租房者的機制，配合合理的回本週期以降低租金。
* 阮文定先生（越南房地產協會副主席）：
利用國家住房基金支持發展
要發展出租房，國家必須發揮主導作用，首先地方需要規劃專門用於此類住房的淨土地基金。應出臺土地優惠，使出租房土地成本儘可能低，甚至應免除土地租金並支持拆遷補償費用。租金也必須與中低收入者的支付能力相適應，這樣出租房項目的資本回收期將長達數十年。因此，為鼓勵企業參與發展出租房，項目土地成本必須非常低，項目資金必須非常便宜，項目手續必須快捷。應利用國家住房基金支持發展出租房，同時建立其他信託基金和住房基金，以動員充足的資源發展出租房。
胡志明市研究發展出租房解決方案
目前，胡志明市建設局正在研究解決方案，以便在未來向市人民委員會提供建議。關於胡志明市出租房情況，胡志明市勞動聯合會已主動部署多項解決方案，與三大集團簽署戰略協議，到2030年建設約8萬套社會住房，提供從租賃、購買到租購的多樣化產品，價格最適合勞動者腰包。其餘大部分出租房是家庭和個人的出租房區及獨立住房。
越南中文社
