发展社会住房（包括适合安居需求的出租房）的主张正受到民众和劳动者的广泛关注。昨天（6月5日），在越南第14届工会上，总理黎明兴也提到了这一主张。
在接受《年轻报》采访时，胡志明市大学副教授、博士陈黄银认为，要使出租房成为长期支柱，从根本上解决人们稳定、安全、负担得起的住房需求，非常需要国家的规划和支持政策。
* 您如何评价发展以出租房为重点的社会住房的决心和时机？
- 首先必须肯定，住房问题、低收入者和劳动者的住房问题多年来一直是中央和地方的首要关注。最近，越共中央总书记、国家主席苏林再次强调，国家的发展只有在人民生活质量提高时才有意义，发展的最终目的是为人民带来良好、幸福的生活质量。住房是带来生活质量和幸福的需求之一。在如此一贯的主张和强大的政治决心下，出租房的发展将是乐观的。
* 在胡志明市，您如何评价出租房的需求和时机？
- 在胡志明市，市委书记陈流光也对发展出租房有一贯的指导。市领导这一主张的一贯性也是决定住房和出租房计划落地实施的关键因素。我认为，目前胡志明市正汇聚诸多有利机遇。首先是该市正在实施土地清查、盘点、统计工作，特别是闲置、浪费的土地区域，初步已发现大量浪费的公共土地。这些土地是建设社会住房和出租房的重要资源。其次，为确保社会住房和出租房方便人们生活、劳动，必须要有便利的交通连接，而目前该市正在大力投资交通基础设施。纵观中央和地方的指导以及实际情况，胡志明市正汇聚“天时、地利、人和”的成熟条件，以发展出租房来满足人民需求。
对于胡志明市来说，今天的发展以及未来百年愿景的超大城市发展要求，劳动者的贡献是巨大的、决定性的。如果缺乏对劳动者住房的投资关怀，就无法吸引他们前来工作、生活并为地方做出贡献。借鉴各国发展社会住房和出租房的经验，我们并不缺乏宝贵经验。
陈黄银副教授、博士
* 根据以上分析，您对未来出租房的发展有何根本性解决方案？
- 我认为，需要解决从国家和私营部门调动出租房投资资源的问题。要做到这一点，必须从中央到地方保持出租房主张和政策的一贯性。其中，中央需要同步补充住房法律、规划法律、税收、资本等方面的规定，以建立从规划到支持政策的法律框架。地方需要补充、调整和规划，形成居民区，其中包含确保居住条件的出租房。此外，还需补充税收优惠、优惠利率等支持政策，吸引投资者进入出租房领域。
* 解决出租房发展问题，据您看，公共投资和私营部门具体如何参与？
- 对于公共领域，我认为我们胡志明市特别有利的是，经过清查后拥有公共土地基金。由此，可投入预算，分配合适的公共土地用于发展出租房，由国有企业牵头建设并移交给胡志明市。出租、收款、管理、运营、维护等环节将交由公共服务公司执行。在投资出租房区域时，会考虑吸引私营投资建设学校、超市、服务设施等。这样，公共投资将为该市带来双重目标：既发展出租房，又为国有企业创造就业，同时吸引私营参与投资，助力实现两位数经济增长目标。对于私营部门，在规划及政策工具的基础上，地方需主动准备土地基金以吸引投资，支持手续办理，为投资者参与创造便利。此外，地方还需出台更大力度的鼓励和支持政策，使小规模出租房业主敢于投资提升标准，甚至发展为更大的出租房项目投资企业。多年来，经营出租房区的家庭和个人为劳动者解决住宿问题、为胡志明市发展做出了贡献。该市应研究零利率信贷套餐和税收支持，以帮助提升现有私营出租房区的标准，确保安全、消防、环境卫生和食品安全，并鼓励他们敢于想大做、做大做强，投资建设质量更高的出租公寓，以满足劳动者多样化的需求。因此，对于私营部门，我们应有更包容、更广阔的视野，吸引他们参与住房投资。
* 目前，特别都市法正在起草，该市也在制定总体规划，您对将出租房发展内容纳入其中以创建实施的法律框架有何建议？
- 我认为，胡志明市的总体规划应记录住房发展规划，其中包含同步的出租房规划。注意优先规划交通和都市系统，在此基础上计算城市功能分区，确保住房和出租房的同步发展。可以借鉴东京都市的经验：尽管人口超过4000万，但堵车情况远少于其他大城市，因为他们公共交通系统规划得很好。即将通过的特别都市法草案也将帮助胡志明市拥有足够的体制、分权、授权，以更主动地处理劳动者住房问题。借该市清查土地之际，应尽早计划并预留土地用于发展出租房。
* 范德全先生（EZ房地产开发投资股份公司总经理）：
房地产市场的重要细分领域
出租房需求很大，但长期以来这个细分领域未能发展。目前的出租房形式大多是位于小巷中的迷你公寓、出租房区或一些居民购买商品房后转租。可以看出，我们还没有一个真正意义上的出租房市场，而出租房是房地产市场的重要细分领域，却未能发展。这种情况的首要原因是出租房投资回报率低，资本回收有时需要数十年，甚至无法回本。政府正在动员所有人参与发展出租房，但要发展这个细分领域，需要国家的手。例如，河内市正计划于2026年6月开工兴建7个出租房项目，使用公共投资资金。然而，如果仅靠国家用公共投资资金发展出租房，将无法满足大多数人的租房需求。除了公共投资资金，国家需要出台政策动员多种资源，特别是私营资源，参与发展出租房。当发展出租房成为国家战略时，国会需要颁布一项关于促进出租房发展机制的专门决议，其中应提出具体的优惠措施，包括净土地基金、投资资金、税收优惠，以吸引多种资源共同参与发展出租房。此外，政府和地方可采用公私合营模式来发展出租房。据此，国家以提供净土地基金的角色参与出租房项目建设，同时可用其他位置的商业用地作为对等资金。此外，还需颁布关于建成后出租房的管理和运营规定，以及选择公寓管理单位的招标机制。关于出租房发展投资资金，可采取国家优惠贷款70%资金、私营投资者出资30%的模式，然后建立开发、经营、按出资比例回收资本的机制，使国家和私营都能收回资本。这一机制将减轻国家财政负担。租金也需要合理计算，如果项目在10-15年内回本，租金会很高。因此，要为人们解决住宿问题，需计算一个支持租房者的机制，配合合理的回本周期以降低租金。
* 阮文定先生（越南房地产协会副主席）：
利用国家住房基金支持发展
要发展出租房，国家必须发挥主导作用，首先地方需要规划专门用于此类住房的净土地基金。应出台土地优惠，使出租房土地成本尽可能低，甚至应免除土地租金并支持拆迁补偿费用。租金也必须与中低收入者的支付能力相适应，这样出租房项目的资本回收期将长达数十年。因此，为鼓励企业参与发展出租房，项目土地成本必须非常低，项目资金必须非常便宜，项目手续必须快捷。应利用国家住房基金支持发展出租房，同时建立其他信托基金和住房基金，以动员充足的资源发展出租房。
胡志明市研究发展出租房解决方案
目前，胡志明市建设局正在研究解决方案，以便在未来向市人民委员会提供建议。关于胡志明市出租房情况，胡志明市劳动联合会已主动部署多项解决方案，与三大集团签署战略协议，到2030年建设约8万套社会住房，提供从租赁、购买到租购的多样化产品，价格最适合劳动者腰包。其余大部分出租房是家庭和个人的出租房区及独立住房。
（编译：张悦；审校：Suki；来源：越南中文社yuenan.com）
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