我正在銀行抵押房子，想賣房還債。經過價格協商，我和買方約定他們會支付一筆定金讓我還給銀行。雙方將在房屋解押後簽訂買賣合同。
我收取定金並公證定金合同，是否需要得到銀行的同意？（一位讀者）
收取正在抵押的房屋的定金無需銀行同意
律師阮氏秋心回答：
針對銀行抵押財產的定金收取和定金合同公證，越南司法部在2026年7月1日第4908號公函中給出了指導。該公函是回覆胡志明市司法廳關於銀行抵押財產的定金、授權和租賃交易的業務指導請求。
越南司法部認為，收取正在抵押房屋的定金無需銀行（抵押權人）的同意。
2015年《越南民法典》第328條規定：“定金是一方（支付定金方）向另一方（收取定金方）交付的一筆款項或貴重金屬、寶石或其他有價值的物品（定金財產），在一定期限內以確保合同的簽訂或履行。”
該法律並未規定正在抵押的財產不得收取定金。
2015年《越南民法典》第321條第5款規定，如果抵押權人同意或法律另有規定，抵押人有權出售、交換、贈與抵押財產。因此，法律也不強制要求對正在抵押的財產收取定金必須得到抵押權人（銀行）的同意。
因此，與正在抵押的財產相關的定金合同公證不強制要求抵押權人的書面同意，除非雙方另有約定或法律另有規定。
但是，定金僅在不會導致違反抵押權人權利的買賣或轉讓時才合法。
如果抵押人訂立旨在出售正在抵押財產的交易而未得到銀行或抵押權人的同意，則違反了《民法典》的規定。換句話說，可以收取定金並不意味著可以擅自出售正在抵押的財產。
因此，在定金合同中，雙方必須確保僅在抵押權人同意或約定在完成對抵押權人的義務、終止抵押關係後才進行買賣或轉讓。
同樣，《越南民法典》並未規定正在抵押的財產在訂立授權交易時受到限制。授權合同的公證按規定進行。
租賃正在抵押的財產：只需通知銀行
在上述公函中，越南司法部也指導了關於正在抵押財產的租賃事宜。2015年《越南民法典》第321條第6款規定，抵押人必須通知承租人、借用人關於租賃或借用財產正在被抵押的情況，並必須通知抵押權人（即銀行）關於該租賃事項。
該民事法律不要求正在抵押的財產租賃必須得到抵押權銀行的同意，只需通知即可。
同時，抵押必須確保不違反法律的禁止性規定，不違背社會道德，主體具有相應的民事法律能力和民事行為能力。
越南司法部提醒：在某些情況下，抵押合同中規定抵押人不得租賃、轉讓或在未提供替代財產或未獲得銀行書面同意前進行與抵押財產相關的交易，則需分兩種情況考慮。
如果抵押人和銀行共同同意此條款，則雙方必須尊重並履行約定。
如果上述規定僅為銀行提供的格式條款，則銀行在解釋合同時將處於不利地位。法院將在具體案件中決定交易各方的利益。
總之，房屋和土地正在被抵押時，業主並不當然被禁止收取定金、授權或出租。但業主必須通知支付定金方、被授權人、承租人以及抵押權人關於這些交易的情況。
此前，胡志明市司法廳向越南司法部發送公函，報告胡志明市轄區內出現多起與銀行抵押財產相關的民事交易糾紛。抵押人在未獲得銀行書面同意的情況下，將財產用於授權、定金和租賃交易。
買入房屋但合同僅註明土地使用權轉讓，買方可能面臨糾紛或無法竣工。
越南中文社
