我正在银行抵押房子，想卖房还债。经过价格协商，我和买方约定他们会支付一笔定金让我还给银行。双方将在房屋解押后签订买卖合同。
我收取定金并公证定金合同，是否需要得到银行的同意？（一位读者）
收取正在抵押的房屋的定金无需银行同意
律师阮氏秋心回答：
针对银行抵押财产的定金收取和定金合同公证，越南司法部在2026年7月1日第4908号公函中给出了指导。该公函是回复胡志明市司法厅关于银行抵押财产的定金、授权和租赁交易的业务指导请求。
越南司法部认为，收取正在抵押房屋的定金无需银行（抵押权人）的同意。
2015年《越南民法典》第328条规定：“定金是一方（支付定金方）向另一方（收取定金方）交付的一笔款项或贵重金属、宝石或其他有价值的物品（定金财产），在一定期限内以确保合同的签订或履行。”
该法律并未规定正在抵押的财产不得收取定金。
2015年《越南民法典》第321条第5款规定，如果抵押权人同意或法律另有规定，抵押人有权出售、交换、赠与抵押财产。因此，法律也不强制要求对正在抵押的财产收取定金必须得到抵押权人（银行）的同意。
因此，与正在抵押的财产相关的定金合同公证不强制要求抵押权人的书面同意，除非双方另有约定或法律另有规定。
但是，定金仅在不会导致违反抵押权人权利的买卖或转让时才合法。
如果抵押人订立旨在出售正在抵押财产的交易而未得到银行或抵押权人的同意，则违反了《民法典》的规定。换句话说，可以收取定金并不意味着可以擅自出售正在抵押的财产。
因此，在定金合同中，双方必须确保仅在抵押权人同意或约定在完成对抵押权人的义务、终止抵押关系后才进行买卖或转让。
同样，《越南民法典》并未规定正在抵押的财产在订立授权交易时受到限制。授权合同的公证按规定进行。
租赁正在抵押的财产：只需通知银行
在上述公函中，越南司法部也指导了关于正在抵押财产的租赁事宜。2015年《越南民法典》第321条第6款规定，抵押人必须通知承租人、借用人关于租赁或借用财产正在被抵押的情况，并必须通知抵押权人（即银行）关于该租赁事项。
该民事法律不要求正在抵押的财产租赁必须得到抵押权银行的同意，只需通知即可。
同时，抵押必须确保不违反法律的禁止性规定，不违背社会道德，主体具有相应的民事法律能力和民事行为能力。
越南司法部提醒：在某些情况下，抵押合同中规定抵押人不得租赁、转让或在未提供替代财产或未获得银行书面同意前进行与抵押财产相关的交易，则需分两种情况考虑。
如果抵押人和银行共同同意此条款，则双方必须尊重并履行约定。
如果上述规定仅为银行提供的格式条款，则银行在解释合同时将处于不利地位。法院将在具体案件中决定交易各方的利益。
总之，房屋和土地正在被抵押时，业主并不当然被禁止收取定金、授权或出租。但业主必须通知支付定金方、被授权人、承租人以及抵押权人关于这些交易的情况。
此前，胡志明市司法厅向越南司法部发送公函，报告胡志明市辖区内出现多起与银行抵押财产相关的民事交易纠纷。抵押人在未获得银行书面同意的情况下，将财产用于授权、定金和租赁交易。
买入房屋但合同仅注明土地使用权转让，买方可能面临纠纷或无法竣工。
（编译：Cici；审校：Ken；来源：越南中文社yuenan.com）
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