胡志明市律師團成員張玉遼律師認為，在房產買賣合同公證中申報價格遠低於實際價格，隱藏著巨大的民事糾紛風險。
例如，一套房產實際價值12億越南盾，但公證書上申報僅為2億越南盾。對賣方而言，風險在於買方違反付款義務時出現。
具體來說，如果買方僅按公證書上的2億越南盾付款，賣方將很難追回剩餘差額。此時，證明存在另一份實際價格為12億越南盾協議的責任落在賣方身上，若無確鑿證據，賣方几乎必敗。
反之，買方也並非安全。若地價暴漲，賣方可能萌生收回土地的意圖。他們可能以申報價格低未反映雙方真實意願為由，請求法院宣告合同無效。屆時，雙方須返還已收到的財產，而買方往往因喪失長期等待後的財產所有權而損失最大。
不僅是民事糾紛，張玉遼律師警告雙重價格買賣行為屬於虛假申報以逃稅，為法律嚴格禁止。
根據第125/2020/NĐ-CP號法令第17條規定，違規者可能被行政處罰罰款，並被強制補足逃稅額上繳國庫。
更嚴重的是，如果逃稅額達到刑事定罪標準，違規者可能因2015年《刑法》第200條規定的逃稅罪被追究刑事責任。該罪名最高可判處七年監禁或罰款高達45億越南盾。
在上述例子中，實際12億越南盾與申報2億越南盾之間的差距巨大，足以讓職能部門考慮稅務違法跡象。
問題在於，為何買賣價格異常偏低時公證處仍進行簽署？
法律專家認為，從本質上講，公證是證明交易的真實性和合法性。公證人有責任檢查主體資格、交易內容、目的以及雙方的自願性。
然而，價格是建立在“公平買賣”原則基礎上的，公證人無權干涉雙方已商定的價格。儘管如此，他們有義務清楚解釋如果故意申報低於實際價格的相關權利、義務和法律風險。
實際上，如果合同上的價格等於或高於國家規定的土地價格表，則很難追究公證人的責任。只有被證明有教唆雙方虛假申報以逃稅行為時，他們才須承擔責任。
近年來，多起雙重價格買賣房屋案件被發現並刑事處理，這是對那些仍想在房地產交易中“鑽法律空子”的人發出的警示。
價格透明不僅有助於在發生爭議時保護各方的合法利益，而且是法律至上的體現，避免今後造成遺憾的後果。
多起雙重價格賣房案被刑事處理
2025年，阮文偉夫婦在清化市（原）巴亭坊（現為清化省鶴城坊）購買了一棟價值130億越南盾的房屋。根據協議，阮文偉夫婦將為賣方繳納個人所得稅，而合同上只寫房屋買賣價格超過37億越南盾。由此，清化省人民法院以逃稅罪判處阮文偉6個月監禁。阮文偉的妻子和賣方各被罰款1億越南盾。同時，省法院還判決追繳全部逃稅額。
此前，N.T.B.T女士和H.Q.M先生夫婦（峴港）以實際160億越南盾的價格將房產出售給D.T.L女士，但公證書上僅簽署了65億越南盾。三人隨後因逃稅罪被刑事處理，法院各判處罰款1.2億越南盾。
近日，芹苴市稅務局已將348份涉嫌逃稅的房產轉讓檔案移交公安機關調查處理。
據此，各方常採用在主要合同上申報價格低於實際附屬協議中的協商價格的手段，以減輕納稅義務。
同樣，從2020年到2026年6月，稅務部門已處理1428份可疑檔案，追繳並罰款超過1805億越南盾。
幫’助’低報房產價格以逃稅，買方會被處罰嗎？
買方和賣方一起“幫助”低報實際賣房價格以減少稅費。由於這種互助，雙方都可能被行政處罰或刑事處理。
越南中文社
