* 我們在項目中買了房子，但多年未拿到產權證。每次想要進行抵押或轉讓合同等交易時，都必須通過開發商，並被收取高額費用。我們能否繞過開發商直接交易？（一位讀者）
禁止開發商收取合同轉讓確認費
專家吳嘉黃回答：
需要區分已獲得證書的住宅交易和尚未獲得證書的住宅交易。如果公寓已獲發證書，證上署名的人有權按照一般規定進行買賣、贈與、抵押，無需開發商確認。
對於尚未獲發證書的公寓，買家無法像擁有完整證件的住宅那樣進行交易。
如果買家想將公寓出售給他人，實質上是轉讓未來形成的住宅買賣合同。
這是將自己在已簽署合同（與開發商簽訂）中的全部權利和義務轉讓給他人的形式。
2023年《房地產經營法》第50條規定，合同轉讓必須滿足條件，如住宅尚未向職能機構提交申請簽發證書。
合同無爭議，且住宅未被查封、抵押（除非抵押權人同意）。
開發商確認合同轉讓以記錄客戶變更，確定繼續履行買方權利和義務的正確人選。如果合同轉讓多次，所有轉讓記錄必須保存。
因此，轉讓未來形成的住宅買賣合同不能跳過開發商的確認步驟。
然而，根據2023年《房地產經營法》第51條，開發商有責任為各方進行合同轉讓提供便利，並且不得收取任何費用。
根據規定，各方必須按樣本簽訂轉讓合同；辦理合同公證（如法律要求）；履行財務義務，然後將材料提交給開發商以確認轉讓。
在收到完整材料之日起5個工作日內，開發商檢查並在轉讓合同上確認。自開發商確認轉讓合同之日起，受讓方繼續履行買方對開發商的權利和義務；最終受讓人被視為可獲發證書的人。
因此，該規定要求此類合同需經開發商確認，但也要求開發商履行此責任且不得收費。
2023年《房地產經營法》第8條第8款禁止違反法律規定收取、管理、使用與房地產經營相關的費用。
最高罰款1.2億越南盾
根據2022年第16號法令第58條關於建設領域行政處罰的規定，違反規定收取房地產相關費用的行為，對違規組織可處以1億至1.2億越南盾的罰款，並強制將違規收取的費用退還給買方。
如果無正當理由拒絕確認或錯誤確認合同轉讓文件，違規主體可被處以4億至6億越南盾的罰款，並被強制按規定進行確認。
當開發商要求繳費以進行轉讓合同確認時，買賣雙方應要求開發商明確解釋每筆款項及其法律依據。
如果開發商要求的款項實質上是轉讓確認費、合同轉讓費、簽字確認行政費或與轉讓手續直接相關的類似性質的費用，買方有權拒絕繳納。
實際上，在轉讓未來形成的住宅買賣合同時，存在許多對國家財政的義務或公證費用，如轉讓人的個人所得稅、公證費或繳納給國家預算的各類稅費。
如果開發商仍要求繳費才進行確認，買方應要求開發商以書面形式提供收費名稱、金額和法律依據。
如果費用與違規的合同轉讓確認相關，買方可以反映、投訴或請主管機關檢查處理。
越南中文社