越南：开发商能否在确认公寓买卖合同转让时收费？

* 我们在项目中买了房子，但多年未拿到产权证。每次想要进行抵押或转让合同等交易时，都必须通过开发商，并被收取高额费用。我们能否绕过开发商直接交易？（一位读者）

禁止开发商收取合同转让确认费

专家吴嘉黄回答：

需要区分已获得证书的住宅交易和尚未获得证书的住宅交易。如果公寓已获发证书，证上署名的人有权按照一般规定进行买卖、赠与、抵押，无需开发商确认。

对于尚未获发证书的公寓，买家无法像拥有完整证件的住宅那样进行交易。

如果买家想将公寓出售给他人，实质上是转让未来形成的住宅买卖合同。

这是将自己在已签署合同（与开发商签订）中的全部权利和义务转让给他人的形式。

2023年《房地产经营法》第50条规定，合同转让必须满足条件，如住宅尚未向职能机构提交申请签发证书。

合同无争议，且住宅未被查封、抵押（除非抵押权人同意）。

开发商确认合同转让以记录客户变更，确定继续履行买方权利和义务的正确人选。如果合同转让多次，所有转让记录必须保存。

因此，转让未来形成的住宅买卖合同不能跳过开发商的确认步骤。

然而，根据2023年《房地产经营法》第51条，开发商有责任为各方进行合同转让提供便利，并且不得收取任何费用。

根据规定，各方必须按样本签订转让合同；办理合同公证（如法律要求）；履行财务义务，然后将材料提交给开发商以确认转让。

在收到完整材料之日起5个工作日内，开发商检查并在转让合同上确认。自开发商确认转让合同之日起，受让方继续履行买方对开发商的权利和义务；最终受让人被视为可获发证书的人。

因此，该规定要求此类合同需经开发商确认，但也要求开发商履行此责任且不得收费。

2023年《房地产经营法》第8条第8款禁止违反法律规定收取、管理、使用与房地产经营相关的费用。

最高罚款1.2亿越南盾

根据2022年第16号法令第58条关于建设领域行政处罚的规定，违反规定收取房地产相关费用的行为，对违规组织可处以1亿至1.2亿越南盾的罚款，并强制将违规收取的费用退还给买方。

如果无正当理由拒绝确认或错误确认合同转让文件，违规主体可被处以4亿至6亿越南盾的罚款，并被强制按规定进行确认。

当开发商要求缴费以进行转让合同确认时，买卖双方应要求开发商明确解释每笔款项及其法律依据。

如果开发商要求的款项实质上是转让确认费、合同转让费、签字确认行政费或与转让手续直接相关的类似性质的费用，买方有权拒绝缴纳。

实际上，在转让未来形成的住宅买卖合同时，存在许多对国家财政的义务或公证费用，如转让人的个人所得税、公证费或缴纳给国家预算的各类税费。

如果开发商仍要求缴费才进行确认，买方应要求开发商以书面形式提供收费名称、金额和法律依据。

如果费用与违规的合同转让确认相关，买方可以反映、投诉或请主管机关检查处理。

（编译：Cici ；审校：Fang；来源：越南中文社yuenan.com）