根據仲量聯行（JLL）於9月15日發佈的《2026年全球房地產透明度指數》（GRETI）報告，越南在受調查的88個國家和地區中位列第50位，透明度得分為3.15分，仍處於“半透明”類別。
值得注意的是，越南是2024—2026年調查期間全球得分提升幅度最大的10個市場之一，與波蘭、泰國、澳大利亞、卡塔爾、韓國、印度、沙特阿拉伯、迪拜和阿布扎比並列。
該指數基於六大類別的256項標準對全球88個市場進行評估：績效衡量（25%）、監管與法律（23.5%）、市場基本面（16.5%）、交易流程（15%）、上市載體治理（10%）和可持續性（10%）。它是全球投資者、貸款機構和企業租戶的重要參考，因為市場透明度直接影響投資風險與機會。
亞太地區在本年度調查中改善最為顯著，佔全球十大改善市場的一半，其中以印度、越南、韓國、澳大利亞和泰國為首。隨著這些改善，過去12個月流入該地區的跨境投資強勁復甦，包括越南在內的多個市場的直接交易量創下歷史新高。
全球範圍內，受訪的88個市場中有三分之二在過去兩年透明度得分上升。然而，領先市場與其他市場之間的差距繼續擴大：“高度透明”和“透明”組別目前吸引了全球商業房地產投資總額的98%以上，其中“高度透明”組別約佔81%。相比之下，越南目前所在的“半透明”組別僅佔全球資本流動的約1.3%，這表明隨著市場持續提升透明度，吸引更多投資的潛力巨大。
2020年之前，越南處於“低透明度”組別，典型挑戰包括市場數據有限和法律框架複雜，尤其是在外國投資者的房產所有權問題上。2016年，越南加入跨太平洋夥伴關係協定以及建立國家房地產數據庫的提議，標誌著第一個重大步驟，展現了對國際標準和改革的承諾。
從2020年至今，越南已進入“半透明”組別，其中2024年是法律框架發展的關鍵一年：修訂後的《土地法》《住房法》和《房地產經營法》均生效；新的《價格法》要求估價師持有專業證書並保存可核實的估值記錄；房地產交易必須通過銀行系統進行。
2026年，第357號法令生效，目標是到2026年底完成國家土地數據庫建設。越南房地產行業對可持續發展實踐的採用也日益增多。
仲量聯行越南國家負責人兼研究與諮詢主管莊黎表示：“越南在2026年GRETI中躋身全球透明度改善幅度最大的前十市場，反映了多年來的持續努力。從2012年至今，我們看到市場從早期階段發展到現在建立起更為堅實的基礎，這得益於持續的法律改革。從2025年開始的全面變革——從完善法律框架、簡化行政程序到經濟政策改革——已初見成效，外國直接投資註冊總額不斷增長便是明證。”
仲量聯行的報告還強調了透明度水平與房地產估值準確性之間的明確聯繫。在“高度透明”市場中，交易數據公開且全面，估值準確性可達85—95%，平均估值時間僅為5—10天，估計70%的輸入信息來自公開數據，20%來自市場調查，僅10%基於專家判斷。
相比之下，在像今天的越南這樣的“半透明”市場中，數據仍然分散且有限，導致估值準確性僅為60—75%，估值時間延長至10—20天。信息來源結構也相反：專家判斷佔比高達40%，市場調查佔40%，而公開數據僅佔約20%。這意味著與高度透明市場相比，信息收集成本更高、核實更困難、法律風險更高。
仲量聯行越南估值與風險諮詢主管福武表示：“當市場嚴重依賴經驗和調查而非公開數據時，信息收集成本、估值時間和法律風險都明顯高於高度透明市場。越南正在推進的土地記錄數字化、建立全國統一的房地產登記系統以及採用IPMS等國際估值標準，將成為縮小這一差距、提高估值結果可靠性並增強國際投資者對市場信心的關鍵因素。”
仲量聯行認為，使越南更接近透明市場地位的路線圖將聚焦六大關鍵領域：完成土地記錄數字化；建立全國統一的房地產登記系統；採用國際估值標準；發佈商業房地產信貸市場數據；推動與總體規劃掛鉤的綠色建築認證；以及加強對上市公司的信息披露要求。
仲量聯行指出，在全球經濟與地緣政治不確定性日益加劇的背景下，房地產市場透明度對投資者而言比以往任何時候都更加重要，尤其是人工智能應用、資本重新配置到結構性增長領域、能源安全和信貸市場透明度等因素正在重塑全球投資決策。
越南中文社
