越南跻身全球房地产市场透明度改善幅度最大的前十

根据仲量联行（JLL）于9月15日发布的《2026年全球房地产透明度指数》（GRETI）报告，越南在受调查的88个国家和地区中位列第50位，透明度得分为3.15分，仍处于“半透明”类别。

值得注意的是，越南是2024—2026年调查期间全球得分提升幅度最大的10个市场之一，与波兰、泰国、澳大利亚、卡塔尔、韩国、印度、沙特阿拉伯、迪拜和阿布扎比并列。

该指数基于六大类别的256项标准对全球88个市场进行评估：绩效衡量（25%）、监管与法律（23.5%）、市场基本面（16.5%）、交易流程（15%）、上市载体治理（10%）和可持续性（10%）。它是全球投资者、贷款机构和企业租户的重要参考，因为市场透明度直接影响投资风险与机会。

亚太地区在本年度调查中改善最为显著，占全球十大改善市场的一半，其中以印度、越南、韩国、澳大利亚和泰国为首。随着这些改善，过去12个月流入该地区的跨境投资强劲复苏，包括越南在内的多个市场的直接交易量创下历史新高。

全球范围内，受访的88个市场中有三分之二在过去两年透明度得分上升。然而，领先市场与其他市场之间的差距继续扩大：“高度透明”和“透明”组别目前吸引了全球商业房地产投资总额的98%以上，其中“高度透明”组别约占81%。相比之下，越南目前所在的“半透明”组别仅占全球资本流动的约1.3%，这表明随着市场持续提升透明度，吸引更多投资的潜力巨大。

2020年之前，越南处于“低透明度”组别，典型挑战包括市场数据有限和法律框架复杂，尤其是在外国投资者的房产所有权问题上。2016年，越南加入跨太平洋伙伴关系协定以及建立国家房地产数据库的提议，标志着第一个重大步骤，展现了对国际标准和改革的承诺。

从2020年至今，越南已进入“半透明”组别，其中2024年是法律框架发展的关键一年：修订后的《土地法》《住房法》和《房地产经营法》均生效；新的《价格法》要求估价师持有专业证书并保存可核实的估值记录；房地产交易必须通过银行系统进行。

2026年，第357号法令生效，目标是到2026年底完成国家土地数据库建设。越南房地产行业对可持续发展实践的采用也日益增多。

仲量联行越南国家负责人兼研究与咨询主管庄黎表示：“越南在2026年GRETI中跻身全球透明度改善幅度最大的前十市场，反映了多年来的持续努力。从2012年至今，我们看到市场从早期阶段发展到现在建立起更为坚实的基础，这得益于持续的法律改革。从2025年开始的全面变革——从完善法律框架、简化行政程序到经济政策改革——已初见成效，外国直接投资注册总额不断增长便是明证。”

仲量联行的报告还强调了透明度水平与房地产估值准确性之间的明确联系。在“高度透明”市场中，交易数据公开且全面，估值准确性可达85—95%，平均估值时间仅为5—10天，估计70%的输入信息来自公开数据，20%来自市场调查，仅10%基于专家判断。

相比之下，在像今天的越南这样的“半透明”市场中，数据仍然分散且有限，导致估值准确性仅为60—75%，估值时间延长至10—20天。信息来源结构也相反：专家判断占比高达40%，市场调查占40%，而公开数据仅占约20%。这意味着与高度透明市场相比，信息收集成本更高、核实更困难、法律风险更高。

仲量联行越南估值与风险咨询主管福武表示：“当市场严重依赖经验和调查而非公开数据时，信息收集成本、估值时间和法律风险都明显高于高度透明市场。越南正在推进的土地记录数字化、建立全国统一的房地产登记系统以及采用IPMS等国际估值标准，将成为缩小这一差距、提高估值结果可靠性并增强国际投资者对市场信心的关键因素。”

仲量联行认为，使越南更接近透明市场地位的路线图将聚焦六大关键领域：完成土地记录数字化；建立全国统一的房地产登记系统；采用国际估值标准；发布商业房地产信贷市场数据；推动与总体规划挂钩的绿色建筑认证；以及加强对上市公司的信息披露要求。

仲量联行指出，在全球经济与地缘政治不确定性日益加剧的背景下，房地产市场透明度对投资者而言比以往任何时候都更加重要，尤其是人工智能应用、资本重新配置到结构性增长领域、能源安全和信贷市场透明度等因素正在重塑全球投资决策。

（编译：Cici；审校：Momo；来源：越南中文社yuenan.com）