將REIT與IPO、上市和國際金融中心並列，開啟了新方向：不僅是如何讓資本進入，更是如何讓資金流繼續循環並在經濟中創造價值。
一筆資本，多輪價值
9月21日在紐約，越共中央總書記、國家主席蘇林與一些美國企業集團領導提及與越南企業發展、IPO及上市市場現代化、建設國際金融中心有關的多個問題。特別是，越共中央總書記、國家主席蘇林還提及發展房地產投資基金（REIT）以及為房地產、基礎設施動員長期機構資金的問題。
當前現實是，越南不僅吸引外資進入以推動經濟，還實施多項改革並創造市場，使這些資金得以留在國內循環和轉化投資。
今天的越南經濟已經不同。經過數十年吸引FDI，我們擁有大量工廠、倉庫、酒店、購物中心、物流設施、醫院、數據中心……這些資產不只是需要資金建設的項目，因為投入運營後，它們成為可在多年內產生現金流的資產。屆時，許多投資者會通過轉讓資產來回籠投資資本以優化利潤，由此許多資金流可能再次流出國外。為了促進快速增長，我們需要這些資金流繼續在越南投資並創造新的現金流。
REIT可能是一個合適的答案。當一個投資週期結束、資產已經建成、業主擁有穩定現金流時，為了收回投資資本，他們可以將該資產放入一個基金。新投資者則從該資產的現金流中受益。原始業主可以收回部分資本，並將該資金來源再投資於新項目。
這樣一來，資本不會停留在一個項目，而可以經歷多輪循環。從投資資本形成資產，從資產產生現金流，從現金流形成投資產品，從投資產品釋放資本進入新一輪投資。這就是從資本政策角度看REIT值得關注之處。
REIT背後是實體經濟
REIT值得注意的一點是，它不脫離實體經濟。一個REIT的背後，是提供住宿服務的酒店，或者可能是廠房、物流倉庫、數據中心、醫院或其他產生現金流的資產。
在其前面，它從市場吸引資金，即基金管理公司、保險公司、養老基金、機構投資者和國際資金流。由此，一項實物資產可以變成一種金融產品。REIT的這種結構非常符合國際金融中心當前需要產品的方式和敘事。
一個想要發展生命週期為20至30年的資產的經濟體，不能只依賴短期資金來源。一個物流倉庫、一個數據中心或一個基礎設施項目可以在數十年內產生現金流。如果這類資產主要依賴銀行信貸，那麼銀行體系將不得不承擔經濟中長期資本需求的一部分。
如果越南的資產能夠被結構化為投資產品，使國內和國際機構投資者可以直接在越南接觸，那麼實體經濟創造的金融價值就有更多機會留在國內。這就是接受資本的經濟體與有能力組織和管理資本的市場之間的區別。
不能只有REIT而缺少市場
然而，有REIT並不意味著馬上就會有一個REIT市場。要讓這個市場運轉，首先必須有合適的資產。這些資產應已完成投資階段、有穩定現金流、法律權屬清晰且能夠估值，並且必須足夠大以形成供給。將資產放入基金的流程也必須足夠清晰，成本合理。如果每次將資產轉入基金結構都產生過多手續、稅收、交易成本或法律風險，那麼轉換的經濟利益可能被抵消。但供給只是故事的一半，另一半是投資者。
如果大部分資金來自以短期買賣為目標的個人投資者，REIT市場就很難可持續發展。REIT需要來自更長期資金來源的需求，包括保險公司、養老基金、投資基金和機構投資者。這也是為什麼投資產品政策必須與機構投資者發展政策齊頭並進。
此外，還有一個更重要的條件，那就是信心。投資者必須知道基金中的資產是什麼、價值多少、如何產生現金流以及揹負哪些債務。因此，估值必須足夠獨立，資產開發方與基金之間的交易必須透明，利益衝突必須受到控制。如果這些條件得不到保障，REIT可能只是舊結構換了個新名字，而不是真正的長期資本動員渠道。
更大雄心的試金石
一個FDI項目可以把資本帶入越南一次。但如果由這些資金形成的資產能夠成為投資產品，吸引長期資本，為新項目釋放資本並繼續產生現金流，那麼同一筆資金就能創造多輪價值。做到這一點，越南的競爭將不再只是爭取多一個工廠、一個房地產項目或一筆新資本，而是競爭成為國際資本願意留下、得到管理並繼續流動的地方。
從這個角度看，REIT可能不只是房地產市場的話題。它可能是對越南更大雄心的試金石之一：從一個吸引國際資本的經濟體，轉變為一個有能力組織、管理和重新配置國際資本流的市場。
政治局2026年6月8日關於發展外商直接投資經濟的第10-NQ/TW號決議表明，這一做法正被置於更廣泛的框架中。該決議不僅談及直接FDI。發展外資領域與資本市場、外國間接投資、國際金融中心以及機構投資者的發展放在一起。特別是，這些新政策還旨在發展中長期資本市場，減少對短期信貸的依賴，提高投資基金、養老基金、保險公司、私募基金和專業投資者的比重。
越南中文社
