越南建立机制，让一笔投资资本创造多轮价值

将REIT与IPO、上市和国际金融中心并列，开启了新方向：不仅是如何让资本进入，更是如何让资金流继续循环并在经济中创造价值。

一笔资本，多轮价值

9月21日在纽约，越共中央总书记、国家主席苏林与一些美国企业集团领导提及与越南企业发展、IPO及上市市场现代化、建设国际金融中心有关的多个问题。特别是，越共中央总书记、国家主席苏林还提及发展房地产投资基金（REIT）以及为房地产、基础设施动员长期机构资金的问题。

当前现实是，越南不仅吸引外资进入以推动经济，还实施多项改革并创造市场，使这些资金得以留在国内循环和转化投资。

今天的越南经济已经不同。经过数十年吸引FDI，我们拥有大量工厂、仓库、酒店、购物中心、物流设施、医院、数据中心……这些资产不只是需要资金建设的项目，因为投入运营后，它们成为可在多年内产生现金流的资产。届时，许多投资者会通过转让资产来回笼投资资本以优化利润，由此许多资金流可能再次流出国外。为了促进快速增长，我们需要这些资金流继续在越南投资并创造新的现金流。

REIT可能是一个合适的答案。当一个投资周期结束、资产已经建成、业主拥有稳定现金流时，为了收回投资资本，他们可以将该资产放入一个基金。新投资者则从该资产的现金流中受益。原始业主可以收回部分资本，并将该资金来源再投资于新项目。

这样一来，资本不会停留在一个项目，而可以经历多轮循环。从投资资本形成资产，从资产产生现金流，从现金流形成投资产品，从投资产品释放资本进入新一轮投资。这就是从资本政策角度看REIT值得关注之处。

REIT背后是实体经济

REIT值得注意的一点是，它不脱离实体经济。一个REIT的背后，是提供住宿服务的酒店，或者可能是厂房、物流仓库、数据中心、医院或其他产生现金流的资产。

在其前面，它从市场吸引资金，即基金管理公司、保险公司、养老基金、机构投资者和国际资金流。由此，一项实物资产可以变成一种金融产品。REIT的这种结构非常符合国际金融中心当前需要产品的方式和叙事。

一个想要发展生命周期为20至30年的资产的经济体，不能只依赖短期资金来源。一个物流仓库、一个数据中心或一个基础设施项目可以在数十年内产生现金流。如果这类资产主要依赖银行信贷，那么银行体系将不得不承担经济中长期资本需求的一部分。

如果越南的资产能够被结构化为投资产品，使国内和国际机构投资者可以直接在越南接触，那么实体经济创造的金融价值就有更多机会留在国内。这就是接受资本的经济体与有能力组织和管理资本的市场之间的区别。

不能只有REIT而缺少市场

然而，有REIT并不意味着马上就会有一个REIT市场。要让这个市场运转，首先必须有合适的资产。这些资产应已完成投资阶段、有稳定现金流、法律权属清晰且能够估值，并且必须足够大以形成供给。将资产放入基金的流程也必须足够清晰，成本合理。如果每次将资产转入基金结构都产生过多手续、税收、交易成本或法律风险，那么转换的经济利益可能被抵消。但供给只是故事的一半，另一半是投资者。

如果大部分资金来自以短期买卖为目标的个人投资者，REIT市场就很难可持续发展。REIT需要来自更长期资金来源的需求，包括保险公司、养老基金、投资基金和机构投资者。这也是为什么投资产品政策必须与机构投资者发展政策齐头并进。

此外，还有一个更重要的条件，那就是信心。投资者必须知道基金中的资产是什么、价值多少、如何产生现金流以及背负哪些债务。因此，估值必须足够独立，资产开发方与基金之间的交易必须透明，利益冲突必须受到控制。如果这些条件得不到保障，REIT可能只是旧结构换了个新名字，而不是真正的长期资本动员渠道。

更大雄心的试金石

一个FDI项目可以把资本带入越南一次。但如果由这些资金形成的资产能够成为投资产品，吸引长期资本，为新项目释放资本并继续产生现金流，那么同一笔资金就能创造多轮价值。做到这一点，越南的竞争将不再只是争取多一个工厂、一个房地产项目或一笔新资本，而是竞争成为国际资本愿意留下、得到管理并继续流动的地方。

从这个角度看，REIT可能不只是房地产市场的话题。它可能是对越南更大雄心的试金石之一：从一个吸引国际资本的经济体，转变为一个有能力组织、管理和重新配置国际资本流的市场。

政治局2026年6月8日关于发展外商直接投资经济的第10-NQ/TW号决议表明，这一做法正被置于更广泛的框架中。该决议不仅谈及直接FDI。发展外资领域与资本市场、外国间接投资、国际金融中心以及机构投资者的发展放在一起。特别是，这些新政策还旨在发展中长期资本市场，减少对短期信贷的依赖，提高投资基金、养老基金、保险公司、私募基金和专业投资者的比重。

（编译：Jon ；审校：Suki；来源：越南中文社yuenan.com）