與《青年報》交流時，許多專家一致建議修改第103號法令，取消因不屬於企業的錯誤而收取補充土地費用的規定，不能強迫企業“受罰”——支付補充費用，最終轉嫁給購房者。
* 律師阮文鼎（房地產專家）：
企業遭受雙重損失，又無辜受罰
根據第103號法令，收取土地使用費、土地租金的規定存在不合理之處，對土地使用者不公平，因為土地價格確定的延遲是政府機關的責任，但投資者卻需要支付額外費用。
在實際的土地估價活動中，從選擇諮詢單位、編制估價證書、組織評估、發佈土地價格決定、通知土地使用費、土地租金…都是由國家機關和國家公務員負責的。
原則上，投資者無權參與土地估價過程，因此也不應因土地估價延遲而承擔責任。
土地法也明確規定，確定土地價格的時間點是國家機關決定授予土地使用權的時間點。土地價格確定的延遲是國家機關和公務員的責任。
因此，第103號法令強制土地使用者對未計算土地使用費的時間支付額外費用，按土地使用費應繳金額的5.4%/年計算，未能確保國家與企業之間的公平和利益和諧。
國家機關延遲確定土地價格導致投資者無法完成項目的土地財務義務，無法充分行使土地使用者的權利。
典型的是企業延遲獲得土地使用權證書，無法將土地用於交易（包括土地抵押、項目抵押以借款投資和經營產品）。
投資者本應被確定為因有權機關延遲估價而受損的主體，但第103號法令卻要求投資者支付類似於罰款的額外費用，這並不合理。
* 律師範英俊（河內律師團）：
職能部門的錯誤，為何讓企業承擔罰款？
根據2024年《土地法》的規定，確定土地價格的責任屬於國家管理機關。
企業無權干預或影響土地價格的確定時間。因此，土地價格、土地租金的確定延遲，無論是客觀原因還是主觀原因，都屬於國家管理機關的責任。
錯誤在於國家機關，國家機關必須劃分責任，不能將責任和財務義務推給企業承擔。
當企業未被確定土地價格、土地租金，未完成土地財務義務時，原則上企業對土地沒有權利，未被授予土地使用權證書，無法從土地籌集資金。
因此，讓企業承擔部分財務責任是不合理的，除非能證明企業有過錯導致土地價格確定延遲。
與此同時，胡志明市的一些房地產項目已經交付土地十多年，但土地估價工作尚未完成，土地使用費尚未確定，因此如果按5.4%/年計算延遲支付土地使用費的利息（從土地交付時間開始計算），企業需要支付的費用將非常大。
所有這些費用都將被企業計入產品成本，因此購房者將承擔全部後果，儘管這是職能部門的錯誤。
* 陳慶光先生（越南和安公司總經理）：
需要對延遲確定土地價格的行為制定制裁規定
強制投資者按土地使用費、土地租金應繳金額的5.4%/年支付補充費用，原因是職能部門延遲決定土地價格，這是非常不合理的。
可以說，這一規定無形中為執行官員創造了機會，騷擾投資者。
因為不排除有權官員要求投資者“共享”以儘早組織確定土地使用費，如果不希望支付相當大額的補充費用。
因此，我認為應該制定規定，處罰那些負責組織確定土地價格但延遲執行、延遲發佈土地價格決定的官員。
實際上，職能部門延遲發佈土地價格決定不僅沒有帶來任何好處，反而給企業造成損失，因為土地使用費往往逐年增加，更不用說國家也無法按計劃收取這筆土地費用用於其他投資目的。
重要的是，所有費用都將轉嫁給房價，購房者將不得不承擔這些額外費用。如果能儘早確定價格，儘早計算完土地費用，企業將盡早完成手續並開盤銷售，房價將更為合理。
如果延遲確定價格，土地費用增加，財務成本更高，貸款利息更重，企業自然將以更高的房價出售。因此，政策需要透明和公平，不能強迫企業“受罰”，最終讓民眾承擔全部後果，儘管這不是職能部門的錯誤。
* 黎黃洲先生（胡志明市房地產協會主席）：
需要儘快修改這一不合理規定
修改第103號法令是非常必要的。如果錯誤不在於企業，原則上，不應因延遲支付金額而受到處罰，這體現了國家服務的精神。
假設企業沒有財務能力或其他主觀錯誤無法履行其財務義務，處罰是正確的。
然而，如果是由於國家機關的錯誤或客觀原因導致正常行政程序中斷或疫情、不可抗力事件，需要有分擔機制，因為企業也遭受了嚴重損失。
如果企業沒有過錯，不能強迫企業支付5.4%/年的補充費用（實質上是未支付金額的利息），給企業帶來困難。
我認為，延遲支付罰款應從稅務機關發佈應繳土地費用通知之日起計算。國家機關尚未完成估價工作，尚未公佈或延遲公佈土地使用費金額，然後要求企業“罰款”回溯到之前的時間點是不合適的。
因此，需要審查修改這一規定，明確錯誤在於國家機關還是企業，如果錯誤在於國家機關，不應強制企業支付補充費用。
* 副教授博士阮光宣（河內法律大學經濟法律系主任）：
應委託私人進行土地估價，加強事後檢查
根據法律規定，從交付土地的時間點開始計算費用。收回民眾土地也是如此，收回時間點，從那時開始計算費用。
但在這裡，延遲支付是因為國家管理機關延遲確定土地價格，因此不能讓企業承擔5.4%/年的利息。
需要重新審視這一規定，因為管理機關不估價土地，企業不知道自己需要支付多少土地使用費、土地租金。
規定企業支付5.4%的利息，而錯誤不在於企業，這種做法不符合第68號決議關於發展私營經濟的精神，旨在為企業解決瓶頸。
長期以來，土地估價環節存在許多障礙，企業因這一環節僅由國家管理機關執行而花費大量時間和成本。
為了減輕國家機關的壓力，減少企業的時間和成本，需要從前期檢查轉向加強事後檢查。應委託符合條件的企業和組織進行土地估價，確定土地使用費、土地租金，國家機關僅負責收取費用。
如果有疑問，進行事後檢查，發現違規行為，造成預算損失，則嚴肅處理相關各方。
越南中文社
