調整旨在接近市場價格並確保補償公平，但也引發了連鎖效應：土地成本、租金和補償費用上升，使許多企業，特別是中小型企業，在擴大投資和維持運營方面遇到困難。
在房地產市場上，住房和土地價格呈上升趨勢，降低了居民的住房可及性，尤其是中低收入群體。
同時，來自土地的預算收入可能在短期內大幅增加，但潛藏著風險，使土地（作為重要發展資源）被以財政榨取的方式開發，降低使用效率並導致經濟資源配置失衡。
因此，新的土地價格政策提出了一個重大問題：必須在補償公平目標和保持投入成本合理之間取得平衡，避免高地價成為經濟發展和住房的障礙。
土地是經濟發展的槓桿
土地是工業生產、服務業、物流、基礎設施和住房的基本投入資源，與經濟生活和發展緊密相連。
當土地成本突然增加時，企業必須重組，因為補償成本和總投資額上升，降低了競爭力；農業用地和郊區土地向工業區和服務區的轉換放緩；住房項目，特別是社會住房，因土地價格和開發成本上升而遇到困難，導致銷售價格和租金上漲；信貸和房地產市場也受到影響，當土地和住房價格過快上漲時，首次購房群體更難獲得住房。
因此，只有當土地以合理成本作為經濟槓桿使用時，它才能真正成為發展動力；如果土地成本成為負擔，它將轉變為增長的瓶頸。
在許多地方，來自土地和住房的收入在地方政府總預算中佔比較大，容易導致短期開發趨勢，而非有效管理和規劃土地使用。
預算變得不可持續，地方政府可能面臨增加收入而非注重從發展中創造附加值的壓力。結果是土地成本上升，但經濟社會效益卻不匹配。
土地政策的目標不是“從土地中獲得更多收入”，而是正確有效地使用土地，為生產、就業、可持續城市化和提高居民收入創造長期價值。
一個希望提高生產率和吸引投資的經濟體需要具有競爭力的成本環境，其中土地成本是關鍵因素。
當土地價格合理時，企業可以擴大生產、發展供應鏈並創造更多就業機會；相反，土地成本過高會降低投資吸引力並抑制增長。
國際經驗表明，許多國家對工業園區、經濟區和社會住房實施優惠土地價格政策，作為國家“間接投資”的一種形式，通過減少前期稅收來從未來的稅收、勞動力和生產中創造可持續收入。
因此，越南需要以“降低土地成本以吸引投資、就業和生產率”的思路制定土地政策。當土地成本合理時，資本將流入實際生產而非投機，土地將真正迴歸經濟社會發展的槓桿作用。
建立為增長奠定基礎的土地價格機制
當前土地改革的一個關鍵方面是土地使用目的轉換稅，例如從農業用地轉為工業、服務業用地，或從低效工業用地轉為城市用地。
實際上，高稅率、費用和土地使用費使許多企業和居民不願轉換或承擔巨大成本，減緩了發展空間重構過程。
如果稅收政策調整為低稅率並鼓勵服務於發展的轉換，將產生許多積極影響：經濟結構和土地使用轉換速度加快；“閒置土地”或“囤積土地等待升值”的情況大幅減少；當土地資源轉向技術、服務業、物流等附加值更高的領域時，土地使用效率提高，從而創造更多就業機會和可持續收入。
實際上，低轉換稅不會導致預算損失，因為轉換後的土地將通過所得稅、增值稅、費用和多個經濟部門的消費長期產生收益。
為了在補償公平和發展與合理成本之間取得平衡，需要建立與靈活稅收政策相結合的兩級土地價格機制。
第一級是用於計算補償和轉換目的的土地價格表，確定為接近市場價格以確保居民權益。
第二級是用於生產、商業和社會住房租賃或分配的土地價格，根據區域和行業發展戰略進行調整，可能顯著較低以鼓勵投資。
此外，土地使用目的轉換稅應對創造就業、應用清潔技術、參與價值鏈或在困難地區投資的項目免徵、減免或適用低稅率。
同時，需要在土地管理中保持透明和靈活，公開數據，明確價格表的制定和調整流程，允許地方政府根據區域特點和目標應用調整係數。
例如，郊區或新工業園區可以應用優惠土地價格以吸引投資，而商業中心則應用更高價格以準確反映基礎設施價值。
這樣的機制將有助於更有效地分配土地資源，為中小企業更容易獲得土地創造條件，促進社會住房發展，限制投機，並從實際生產和服務中擴大可持續收入，而非依賴土地銷售或短期榨取。
正確的土地政策不是獲得最多收入的政策，而是創造最多發展機會的政策。國家需要專注於三個支柱：合理的土地使用成本、靈活低轉換稅，以及透明穩定的治理。
當土地被用作發展的基礎而非障礙時，越南將擁有更強大的動力，邁向快速、可持續和公平的增長。
越南中文社
