自2024年中至今，胡志明市、平陽省（舊）、同奈省、隆安省的許多工業園區記錄顯示，預製廠房的填充率快速增長，甚至在剛完工時就已滿員。這表明曾被視作“臨時解決方案”的模式正成為製造企業的優先選擇。

根據諮詢單位的說法，全球供應鏈的轉移正在從根本上改變製造企業在越南接觸工業房地產的方式。特別是，投入成本壓力、遵守環境-社會標準的要求以及儘早將產品推向市場的目標，正迫使製造企業改變“口味”。

實際情況顯示，預製工業房地產類型如廠房、倉庫、冷庫、物流中心、中轉站或末端配送中心正記錄著高租賃需求。與此同時，倉儲服務日益專業化，提供從出入貨、檢查、貼標、包裝到完成海關手續的全套服務。

越南艾維森揚工業園區服務部門總監武明智認為，當前的生產商更專注於效率、靈活性和部署速度，以最小化成本、風險並優化運營。

除了位置、租金或面積等基本因素外，投資者特別關注配套的服務生態系統，從法律、海關手續到支持原產地認證，以幫助項目儘早投入運營。

“這種日益詳細和專業化的需求正推動工業房地產市場從廣度發展轉向注重質量。許多投資者不僅投資基礎設施，還開發綠色工業園區、集成物流、達到ESG標準，併為不同租戶群體提供專業諮詢服務，”武明智說。

與《青年報》交流時，平陽省舊工業園區的一位領導人也認為，租賃預製廠房的趨勢在過去兩年變得非常明顯。大多數外國直接投資租戶不再願意等待清潔土地或自建工廠花費數年時間。實際上，外國直接投資企業需要能夠立即部署、從一開始就達到技術和法律標準的解決方案。

“然而，並非所有企業都適合預製廠房模式。一些具有特殊技術要求或複雜生產線的行業仍被迫按需投資建設，隨之而來的是更高的成本和時間，”該人士說。

與《青年報》交流時，越南世邦魏理仕總經理尼爾·麥格雷戈表示，從租賃土地轉向租賃預製廠房的趨勢已形成數年，但僅在2024-2025年間真正加速。“當能夠藉助預製廠房和倉庫立即開始生產時，企業會選擇此方案而非等待，”尼爾·麥格雷戈說。

根據高緯環球的商業房地產服務公司，生產商不再優先擁有固定資產，而是專注於優化資本效率和最小化長期風險。預製廠房帶來顯著的財務優勢，允許企業將初始大額資本投資轉化為可預測的運營成本。

具體而言，企業無需花費約1000-1500萬美元購買土地並建設10,000平方米的工廠（租期40年），只需每月支付約5萬美元的租賃費用，從而保留80-85%的初始投資資本用於生產活動和市場擴張。

不僅如此，這種模式還帶來戰略靈活性。企業可以從小規模開始以試探市場，隨後擴展到相鄰分區或轉向按需建設模式當需求增長時。同時，市場波動時快速退出的能力也是相對於傳統模式的巨大優勢，傳統模式中資本被“鎖定”在固定資產中，退出通常複雜且昂貴。

另一方面，根據一些投資者的說法，在租賃土地上自建工廠日益困難，因為法律手續拖延、防火、環境和建築標準日益嚴格。這也是許多企業選擇預製廠房以避免進度延誤風險的原因。

同奈省一家韓國資本電子零部件製造企業的代表確認，如果自建工廠，準備時間可能長達24-30個月，而租賃預製廠房可將時間縮短至幾個月。

2025年，越南世邦魏理仕記錄顯示預製廠房和倉庫細分市場（RBF和RBW）明顯活躍。其中，62%的新生產商選擇租賃預製廠房，這是自2018年以來的最高水平。南部重點經濟區的預製廠房和倉庫總面積達到約1160萬平方米，填充率高達92%。

許多預測顯示，南部重點經濟區將有超過100萬平方米的預製廠房加入市場，但仍不足以滿足持續增長的生產投資浪潮。“問題在於預製廠房的供應是否能跟上生產轉移的浪潮，當工業用地日益減少且可持續發展要求日益提高時，”一位專家提出問題。