河内住宅市场在2026年第三季度成交明显转弱。CBRE统计显示，当季河内公寓成交量超过3900套，环比下降33%，同比下降66%，为2024年第一季度以来最低水平。同期，二级市场公寓挂牌价同比下降8%，降至约每平方米6000万越南盾。

价格方面，CBRE河内分公司高级总监阮怀安表示，三季度河内一手公寓平均挂牌价为每平方米86亿越南盾折算后的8600万越南盾（不含增值税、维修费和折扣），环比下降9%，同比下降6%；若仅计内城区，均价为每平方米1.02亿越南盾，环比和同比分别下降6%和3%。她将成交疲弱部分归因于部分商业银行浮动利率处于每年13%至15%的水平，对贷款购房者形成明显门槛。

供应端同期收缩。二季度河内新开盘公寓约6200套，环比下降28%，同比下降40%；前三季度累计新增供应约2.282万套，同比增长8%。其中超过一半的季度新增供应来自毗邻河内的兴安省文江县大型城区项目，前三季度该部分占比约40%。部分开发商已主动推迟开盘计划。

带地住宅走势与公寓分化。三季度河内别墅、联排等带地产品新开盘1517套，环比增长37%，同比增长144%，供应多集中在三环、三环半沿线等交通条件较好的区域；一手均价为每平方米土地2.47亿越南盾，环比上涨18%，同比上涨33%。但成交仅500余套，约占新增供应的30%，二级市场均价约每平方米1.83亿越南盾，环比下降6%，同比下降4%。

越南财政咨询协会经济专家吴智龙分析，高利率削弱购买力和流动性，而土地、建设和融资成本以及卖家不愿低于预期出售的心态，可能使价格调整不会立即、均匀地覆盖整个市场。阮怀安则认为，河内住宅市场正经历约两年连续增长后的再平衡周期，供应较往年充足，但流动性分化加深，只有契合实际居住需求、具备区位优势或销售政策竞争力的产品才能维持较好去化。

对于四季度，CBRE预计，若开发商将三季度推迟的房源推向市场，新增供应可能回升，但开盘决定仍取决于利率走势和购房者心态；2026年全年公寓新增供应预计约3万至3.2万套，相当于2025年的83%至88%。带地住宅全年新开盘预计约5000套。