河內住宅市場在2026年第三季度成交明顯轉弱。CBRE統計顯示，當季河內公寓成交量超過3900套，環比下降33%，同比下降66%，為2024年第一季度以來最低水平。同期，二級市場公寓掛牌價同比下降8%，降至約每平方米6000萬越南盾。

價格方面，CBRE河內分公司高級總監阮懷安表示，三季度河內一手公寓平均掛牌價為每平方米86億越南盾折算後的8600萬越南盾（不含增值稅、維修費和折扣），環比下降9%，同比下降6%；若僅計內城區，均價為每平方米1.02億越南盾，環比和同比分別下降6%和3%。她將成交疲弱部分歸因於部分商業銀行浮動利率處於每年13%至15%的水平，對貸款購房者形成明顯門檻。

供應端同期收縮。二季度河內新開盤公寓約6200套，環比下降28%，同比下降40%；前三季度累計新增供應約2.282萬套，同比增長8%。其中超過一半的季度新增供應來自毗鄰河內的興安省文江縣大型城區項目，前三季度該部分佔比約40%。部分開發商已主動推遲開盤計劃。

帶地住宅走勢與公寓分化。三季度河內別墅、聯排等帶地產品新開盤1517套，環比增長37%，同比增長144%，供應多集中在三環、三環半沿線等交通條件較好的區域；一手均價為每平方米土地2.47億越南盾，環比上漲18%，同比上漲33%。但成交僅500餘套，約佔新增供應的30%，二級市場均價約每平方米1.83億越南盾，環比下降6%，同比下降4%。

越南財政諮詢協會經濟專家吳智龍分析，高利率削弱購買力和流動性，而土地、建設和融資成本以及賣家不願低於預期出售的心態，可能使價格調整不會立即、均勻地覆蓋整個市場。阮懷安則認為，河內住宅市場正經歷約兩年連續增長後的再平衡週期，供應較往年充足，但流動性分化加深，只有契合實際居住需求、具備區位優勢或銷售政策競爭力的產品才能維持較好去化。

對於四季度，CBRE預計，若開發商將三季度推遲的房源推向市場，新增供應可能回升，但開盤決定仍取決於利率走勢和購房者心態；2026年全年公寓新增供應預計約3萬至3.2萬套，相當於2025年的83%至88%。帶地住宅全年新開盤預計約5000套。