越南修订《土地法》草案拟以“地价表乘以地价调整系数（K系数）”作为计算土地财政义务的主要依据，取代此前逐块土地、逐个项目的具体地价核定。越南房地产经纪协会（VARS）指出，这一机制能否奏效，很大程度取决于K系数如何制定；若缺乏关于确定依据、复核周期、审定权限与责任的明确规定，原有堵点可能从具体地价核定环节转移到地价表和系数的编制环节。
VARS下属的越南房地产市场评估研究所对22个已公布2026年K系数的地方进行考察后发现，各地适用方式并不统一：约三分之一的地方对所有区域统一采用系数1，其余地方则按规划等因素分档。河内的规划系数最高可达1.45，胡志明市为1.7，而这仅是分项系数，尚未计入市场波动等因素，最终K系数还可能随计算方法上升。VARS认为，地方差异可能源于各自房地产市场特点，但若缺少统一、公开的标准，K系数的确定容易依赖行政决定，企业和居民都难以预先测算成本。
在财政影响方面，VARS估算，若采用地价表乘以K系数的方法，一个项目的土地使用费可能比此前算法增加2至2.6倍，规模较大的用地项目财务安排受影响更明显，企业需重算总投资、融资方案与推进节奏；需要变更土地用途或完善土地使用权确认手续的家庭，也可能面临更高的资金准备压力。
VARS建议在法津中确立K系数的构建原则，将其定义为市场价格与地价表中对应地价之比，依据交易数据、拍卖结果等可核查信息确定，并每年复核、公开地价表与K系数；可研究以20%的波动幅度作为启动调整审查的门槛，对增加财政义务的变动至少提前6个月通知。该会还提出设置过渡安排，研究分期缴纳机制，国家收回土地时补偿不低于批准补偿方案时按地价表与K系数确定地价的100%，并认为大型项目、填海项目、混合用地项目或交易数据不足地区仍应保留具体地价核定方法，同时建立独立审定机制并定期公布地价表与K系数同市场实际走势的匹配评估指标。
越南中文社
