房地产专家认为这是当前土地法修订中的合理方向，但除了降低土地成本外，住房项目要想降低房价，必须解决数千个停滞项目的障碍以增加住房供应。
土地成本占住房项目总投资的15-30%，在中心区域，土地成本甚至占住房建设投资的50%。自2024年土地法实施以来，由于地方政府执行接近市场的地价表政策，住房项目的土地成本呈上升趋势。
与《青年报》交流时，越南承包商协会主席阮国协表示，如果继续使用当前的地价表，地价会追赶房价。现在，我们修订法律，改为制定5年地价表并附带地价调整系数，将能控制住房项目的输入地价。
这满足了市场和所有土地使用者的期望。从国家层面，也能控制生产经营的输入因素。
“将年度地价表改为5年地价表的修订非常合理，如果不改变，各省无法每年制定接近市场的地价表。每年更改一次地价表是做不到的”，阮协强调。
胡志明市房地产协会主席黎黄洲表示，每年发布地价表的机制已使国家机器处理大量工作，非常辛苦。发布5年地价表将更适合当前两级地方政府的行政能力。
此外，国家还可以使用地价调整系数来调节房地产市场。2024年土地法实施一年多来，也显示出需要修订的缺陷和不足。在这次修订草案中，地价调整系数不止一个。
“将会有多个地价调整系数，在必要时，国家管理机构会发布适用于每个项目的调整系数。以前，在实施2013年土地法时，胡志明市平均每年发布约30个关于地价调整系数的决定”，黎洲说。
一些专家认为，土地成本是否降低仍需等待地方政府发布土地使用系数。目前，政府需要发布具体法令，指导如何发布土地使用系数和土地使用收入比例，这至关重要。
除了控制住房项目的输入土地成本外，据黎洲说，必须增加住房供应才能降低房价，因为房价高主要是由于供需关系。供应少、短缺导致房价高。要增加住房供应，必须迅速解决约3000个因法律障碍而停滞的项目。当供应增加时，就不会再有哄抬价格的情况。
“房价过高部分是因为我们因数千个项目遇到法律障碍导致住房供应不足而自找麻烦。现在如果解决这些项目的法律障碍，就能增加住房供应，那时市场会自动平衡，房价会降温”，黎洲补充道。
经济学家武廷映博士认为，如果坚持将地价定在接近市场价格的观点，永远无法根本解决问题。相反，需要确认地价定价必须遵循市场机制，同时建立一个客观、透明、专业的地价定价市场。
武映建议完全取消已引起许多问题的地价框架和地价表。取而代之的是，只保留由有权机构在交地、租地时或通过土地使用权拍卖结果决定的具体地价。对于作为财政义务依据的地价（税、费、土地使用费、地租），需要通过按区域、按用途的批量定价机制来确定。
“地价管理分散在多个法律中，从价格法、土地法到资产拍卖法，导致重叠和不一致。只有确保一致性、协调性，并特别在定价中彻底遵循市场原则，我们才能建立一个透明、有效的法律框架，满足发展需求”，武映建议。
根据土地法修订草案，国家决定初级地价。对于二级土地市场，国家将通过税收、信贷、规划和土地使用计划来调节。通过这次修订，初级市场的地价将不再追随二级市场的交易价格，相反，国家将控制市场。
越南承包商协会主席阮国协认为，土地使用费是许多房地产投资企业的生死问题。实际上，在河内的同一个住房项目，从第一次交地决定到第二次交地决定，地价上涨了20%，并在第三次交地时继续上涨20%。
“每次交地，价格都上涨，导致企业成本不合理增加。这是最大的问题”，阮协强调。
（编译：Ivy 越南中文社；审校：Woo；来源：Tuoitre）
