已有机制处理已颁发“不形成住宅单元”的土地项目

2026年4月24日，第十六届国会通过了第29号决议，自2026年5月1日起生效，规定了特殊机制和政策，以处理组织和个人的土地违法行为，并解决停滞项目的困难和障碍。

其中，值得关注的是“不形成住宅单元的土地”和土地信息不符合法律规定的类型。

明确证书概念不符合规定

值得注意的是，该决议明确了不符合规定的证书，即由主管国家机关颁发的土地使用权证书或房屋所有权证书，其土地使用目的记录为“不形成住宅单元的土地”，或“住宅用地（用于建设和经营房地产、旅游）”，或其他土地信息不符合土地法规定。

实际上，“不形成住宅单元的土地”项目（如公寓式酒店、办公式酒店）属于商业服务项目，使用期限仅为50年，但地方政府颁发证书将其归类为“长期不形成住宅单元的住宅用地”，而现行法律对此并无规定（庆和省是此类项目超过50个的地方）。

这种“偏离标准”的做法造成了一系列法律后果，导致许多项目长期停滞。

两种处理方向：按规划及财务义务

第29号决议设计了按规划进行明确分类的处理机制。

第一，如果项目符合住宅用地规划：省级人民委员会将允许调整土地使用目的为住宅用地。但投资方必须履行发生的全部财务义务，包括调整时的土地使用费或土地租金。只有完成这些义务并证明有足够能力继续实施项目，调整才能进行。

第二，如果项目不符合住宅用地规划：证书将调整为其本质——商业服务用地。土地使用期限将重新确定（通常为50年），从建设或转让时起算。

同时，颁发证书时未完成的财务义务也必须结清。

这种处理方式体现了贯穿始终的原则：不简单地将违规行为合法化，而是有条件地处理，结合具体的规划和财务义务。

事实上，近十年来，国家审计署和政府监察总署多次指出“不形成住宅单元的土地”这一类型的弊端。

然而，由于缺乏具体的处理机制和政策，许多项目被“搁置”，购房者和企业的权益受到严重影响，房地产市场扭曲，并在颁发不符合规定证书的项目所在地引发了大量投诉和举报。

第29号决议可被视为一个转折点，因为它建立了特殊机制和政策，为政府制定统一的法律框架以彻底处理违规颁发的证书、强制履行对国家全部财务义务、恢复市场透明和稳定、同时保护相关方合法权益创造了基础。

更重要的是，这些特殊机制和政策也正式“终结了”随意创造法律不存在的土地类型的做法。

剩下的问题是执行必须透明、统一。尽管法律框架已建立，实际效果将取决于地方的组织实施。如果不以透明、统一的方式进行规划审查、确定财务义务和调整证书，则难以避免纠纷的产生。

因此，要求不仅是快速处理，还必须正确和公平。只有这样，才能实现疏通土地资源、稳定市场和巩固投资者信心的目标。

（编译：Ivy 越南网；审校：Woo；来源：越南中文社）