越南房地产市场资金流向转变

据越南房地产经纪人协会（VARS）主席阮文定表示，市场不再像以往周期那样受到投机情绪或短期价格上涨预期的驱动，而是越来越多地基于资产的创收潜力和购房者的真实住房需求做出决策。

“这是一次必要的调整，旨在使市场走上更透明、健康和可持续的增长道路。同时，这种转变正在给开发商带来积极压力，促使他们提高产品质量，加强项目开发能力，并更好地适应日益苛刻的客户期望，”阮文定在7月16日于胡志明市举行的VARS报告发布会上表示。

整合过程在交易活动中显而易见，但在房地产商界中也日益明显。

越南国家统计局（财政部）的数据显示，今年上半年，新成立的房地产企业数量同比增长23%，其注册资本总额激增71%。这些数据表明，财力雄厚的开发商继续进入市场，扩大业务，并积极为下一个增长周期准备资源。

综合考虑新成立和重新激活的企业，并减去暂停运营或解散的企业，市场仍录得约1200家房地产企业的净增长。

阮文定表示，这些数据证实，当前的市场整合并不意味着低迷，而是反映了行业向更高质量市场参与者的结构调整。

“财务实力雄厚、拥有大量土地储备、法律地位清晰且执行能力强的公司正在继续扩张，而那些资源有限或无法满足市场不断变化需求的公司则被迫缩减规模或退出。这是市场进入更成熟和可持续发展阶段的自然过程，”他说。

据越南房地产市场研究与评价院副院长范氏勉称，随着法律障碍逐步解决、项目审批加速以及大型开发项目的推出释放了新的供应，越南住房市场继续显示出令人鼓舞的复苏迹象。

“然而，实际推出的住房数量仍低于符合销售条件的项目数量。许多开发商采取了谨慎态度，推迟新项目上市或延长营销和预订期，以在将项目推向市场之前评估市场情绪，”范氏勉说。

第二季度，全国约有3.4万套新住房单位推出，环比下降约10%，同比下降8%。

尽管季度性下降，范氏勉表示，上半年市场录得约9.8万套住房单位推出，比去年同期增长约一半。其中，超过7万套是新推出的单位，同比增长40%。

“新的住房供应继续集中在大型开发项目、综合城市乡镇以及受益于主要交通基础设施投资的项目中，”她说。

然而，范氏勉补充说，供需之间的持续不匹配仍未解决，因为大多数新推出的产品属于高端市场。

“经济适用商品房几乎在市场上消失。与此同时，住宅用地产品，包括别墅、联排别墅和住宅地块，仅占新供应总量的25.3%，低于上一季度和2025年同期。这些大多是位于总体规划综合乡镇内的别墅和联排别墅，”她说。

据Dát Xanh服务公司前副总监刘进表示，真正的住房需求以及中长期投资需求已成为市场最重要的增长动力。

“这一势头正受到快速城市化、经济增长以及新开发中心出现的支撑。需求正在以更具选择性的方式复苏，重点关注能够提供与买家负担能力相符的产品的地区，特别是郊区、卫星城市以及交通基础设施已从规划阶段进入实际实施阶段的地方，”刘进说。

买家的偏好也发生了显著变化，对能够产生稳定现金流的资产（如公寓、租赁物业或既能满足自住需求又能提供长期资本增值和收入潜力的产品）的兴趣日益增加。

值得注意的是，购买决策不再像以往市场周期那样主要受短期价格上涨预期驱动。

据刘进称，买家在做出购买决策前越来越依赖更广泛的数据，包括销售价格、信贷政策、法律地位、施工进度、交付质量和租金收益率潜力。

“潜在买家的数量持续增加，但进行更彻底尽职调查的倾向也在上升。现场检查、法律验证以及对资产创收潜力的评估已成为首要任务，取代了以前追逐短期价格飙升的关注点。这表明市场资金显然正在从‘追涨’心态转向以长期价值为中心，”他说。

因此，投资者越来越青睐具有透明法律地位、切实施工进度、强劲创收潜力和稳定流动性的资产，而投机性短期资本则继续退出。

（编译：Jon；审校：Momo；来源：越南中文社yuenan.com）