据越南房地产经纪人协会（VARS）主席阮文定表示，市场不再像此前周期那样由投机情绪或短期价格预期所驱动，而是越来越基于资产的创收潜力和购房者的真实住房需求。
“这是必要的调整，旨在使市场步入更透明、健康和可持续的增长轨道。同时，这种转变给开发商带来了积极压力，要求他们提高产品质量、增强项目开发能力，并更好地适应日益严苛的客户期望，”阮文定在7月16日于胡志明市举行的VARS报告发布会上表示。
整合过程在交易活动中显而易见，但在房地产企业界也日益明显。
国家统计局（财政部）数据显示，上半年新成立房地产企业数量同比增长23%，注册资本总额猛增71%。这表明财力雄厚的开发商仍在进入市场、扩大业务，并积极为下一轮增长周期储备资源。
综合考虑新成立和重新活跃的企业，并扣除暂停运营或解散的企业后，市场净增约1200家房地产企业。
阮文定认为，这些数据证实，当前的市场整合并非预示着低迷，而是反映了行业向更高质量参与者的结构调整。
“财务实力雄厚、土地储备丰富、法律地位清晰且执行力强的公司正在继续扩张，而资源有限或无法满足市场不断变化要求的企业则被迫收缩或退出。这是一个市场进入更成熟、更可持续发展阶段的自然进程，”他表示。
据越南房地产市场监管与评估研究院副院长范氏缅表示，随着法律障碍逐步消除、项目审批加速以及大规模开发项目的推出释放了新增供应，越南住房市场继续显示出令人鼓舞的复苏迹象。
“然而，实际推出的房源数量仍低于符合销售条件的项目数量。许多开发商采取谨慎态度，推迟新盘推出或延长营销和预订期，以试探市场情绪后再将项目推向市场，”范氏缅说。
第二季度，全国新增近3.4万套住房，环比下降约10%，同比下降8%。
尽管季度环比下降，但范氏缅表示，上半年市场新增约9.8万套住房，同比增长约一半。其中，新推出的房源超过7万套，同比增长40%。
“新增住房供应继续集中在大型开发项目、综合城镇以及受益于重大交通基础设施投资的项目中，”她说。
然而，范氏缅补充说，供需之间持续存在的错配仍未解决，因为大多数新推出的产品都是高端产品。
“经济适用商品房几乎从市场上消失。与此同时，住宅用地产品，包括别墅、联排别墅和住宅地块，仅占新增供应的25.3%，较上一季度和2025年同期均有所下降。其中大部分是位于总体规划综合城镇内的别墅和联排别墅，”她说。
据Dat Xanh服务公司前副总监刘进表示，真实的住房需求以及中长期投资需求已成为市场最重要的增长动力。
“这一势头正受到快速城市化、经济增长以及新兴发展枢纽出现的支撑。需求正在以更具选择性的方式复苏，聚焦于提供符合买家购买力产品的地区，特别是郊区、卫星城市以及交通基础设施已从规划进入实际实施阶段的地方，”刘进说。
买家偏好也发生了显著变化，对能够产生稳定现金流的资产兴趣增加，例如公寓、租赁物业或既能满足自住需求又能提供长期资本增值和收入潜力的产品。
值得注意的是，与以往市场周期不同，购买决策不再主要由短期价格上涨预期驱动。
据刘进称，买家在做出购买决策前越来越依赖更广泛的数据，包括售价、信贷政策、法律地位、施工进度、交付质量和租金收益率潜力。
“潜在买家数量持续增加，但进行更全面尽职调查的倾向也在增加。实地考察、法律核查以及资产创收潜力评估已成为重中之重，取代了此前追逐短期价格飙升的做法。这表明市场资金正明显从‘跟风’心态转向以长期价值为中心，”他说。
因此，投资者越来越青睐法律地位透明、施工进度切实、创收潜力强且流动性稳定的资产，而投机性短期资本则继续撤退。
（编译：张悦；审校：Ken；来源：越南中文社yuenan.com）
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