越南胡志明市百年规划：平民住房应如何布局？

发展社会住房、租赁住房和价格合适的商品房，在胡志明市正在编制总体规划的背景下，于“胡志明市智慧城市建设与发展解决方案”研讨会上受到专家和管理者的广泛关注。

硕士、建筑师沈明俊——越南国家城乡规划研究院（VIUP），受委托编制胡志明市百年总体规划的单位——向《青年报》分享了在胡志明市总体规划中如何布局这类“平民住房”的方向。

住房布局集中在工作场所和增长极

据硕士、建筑师沈明俊介绍，在胡志明市总体规划中，社会住房、租赁住房和价格合适的商品房（统称平民住房）应被视为城市结构和社会基础设施的一部分，而不是在尚有土地储备的地方单独布置的一类项目。

2026-2030年阶段，胡志明市的目标是新增近20万套社会住房，因此总体规划需要先行形成一个清晰的空间分布框架，然后在下一级规划、住房发展计划和各个投资项目中进行具体化。

因此，规划上述住房类型的先决条件必须基于有需求的区域，并且技术基础设施必须能够满足需求。

据此，住房将按照就业集中地进行布局。优先在新城市极点、工业园区、高科技园区、物流中心、海港、大学园区、医疗区和大规模就业集群安排住房储备。

重点包括：守德-以安-顺安地区；平阳省的工业城市如土龙木、槟吉、新渊和保邦；芽贝-协福地区；富美-盖梅-市威-龙山等，原则是缩短居住与工作地点的距离，降低通勤成本，并为每个增长极点创造稳定的劳动力来源。

同时，住房布局必须与公共交通和TOD紧密结合。在地铁站、城市轨道交通、中转站和大型交通枢纽周边区域，需要为社会住房、租赁住房和价格合适的商品房预留适当比例。

这些住房应当密度合理、功能混合，步行即可便捷到达公共交通。因基础设施投资而增加的土地价值，应部分反哺用于发展价格合适的住房，避免低收入人群被越来越远地挤离公共交通线路。

“注意不要把社会住房全部挤到郊区。在核心区和已建成城区，应通过重建老旧公寓、整治河渠沿岸、开发公有土地、低效使用的安置用地以及不再适合用途的机构迁出后的土地，来增加合适的住房储备。

优先在原地或原居住地附近安置，维持就业、学校和社区关系。社会住房应穿插在混合城市区域中，而不是形成孤立的住房孤岛。”沈明俊分析道。

保障住房需求和居住便利性

为了保障社会住房、租赁住房和价格合适的商品房居民的生活便利，沈明俊认为只有在社会基础设施和技术基础设施满足要求时才发展上述住房类型。

其中，每个住房组团必须配套学校、托儿所、医疗、市场、绿化、运动空间、消防、给排水和公共交通。选址必须基于基础设施容量和环境条件，避免在深淹区、生态敏感区或尚不具备必要服务连接条件的区域集中发展。

同时，需要根据各地区和居民群体的需求对住房产品进行分类。对于工业园区和物流区，优先发展工人宿舍、家庭租赁公寓和“先租后买”住房。对于大学、医疗、创新区域，优先发展城市宿舍、面向学生、青年劳动力、教师、医生、护理人员的小户型租赁公寓。

在新城市极点，同时发展用于出售、先租后买和出租的社会住房。租赁住房应成为长期支柱，适应外来劳动力特点和城市劳动力市场的灵活性。

此外，为发展城市住房储备，需要建立市级“土地储备银行”。总体规划需要识别和分级可供发展合适住房的土地来源：公有土地、商业项目中的社会住房用地、TOD土地、安置土地、闲置房产、迁出后的土地以及工业园区-城市-服务区内的土地。

在此基础上，总体规划确定原则、标准和优先区域，具体到每块土地的位置由后续各级规划和住房发展计划决定，确保灵活性但不失民生保障目标……

准确识别租赁住房需求

“确定租赁住房是到2030年住房发展的战略支柱。胡志明市需要准确识别租赁住房需求。

大力转变住房观念，将重点从主要发展商品房转向同时发展租赁住房；确定租赁住房是面向大多数民众的长期战略细分市场，有助保障民生、提高劳动生产率并促进房地产市场稳定。

租赁住房的发展必须纳入城市总体规划、土地利用规划、工业园区发展规划、公共交通、劳动力市场和人口管理之中”。

（越南建设部副部长阮文生）

（编译：Jon ；审校：Momo；来源：越南中文社yuenan.com）