在胡志明市建设厅举办的“智慧城市建设与发展解决方案”研讨会后，胡志明市建筑大学住房建筑系副教授、博士范仲术就“除社会住房和租赁住房外，发展价格相宜住房”的方案发表了上述看法。
价格相宜住房：为城市居民增添新的安居选择
* 您如何看待发展价格相宜住房这一主张，以及建设部正在制定的发展价格相宜商品住房试点决议？
- 以河内和胡志明市为例，目前商品房价格已超过居民购买力30多倍（房价收入比HPR超过30倍，而可持续门槛仅为3至5倍），这表明即便是收入不错的城市家庭，房价与钱包之间的失衡也越来越明显。
在此背景下，建设部正就发展价格相宜商品住房的试点决议征求意见，目的是在社会住房与普通商品房之间增加一个中间产品类别，让房价回到与城市家庭收入更匹配的可负担区间，推动越南住房市场可持续发展。
* 与社会住房相比，价格相宜商品住房将服务哪些对象？
- 价格相宜商品住房针对的是一个非常具体的群体：他们不够条件或不属于社会住房对象，但又买不起市场上销售的商品房。这是目前现实存在的政策空白。
价格相宜住房可满足租赁、先租后买和购买需求，为中等收入或能承担中等住房支出的群体提供安居保障。只有明确服务对象，才能设计出恰当的政策。
* 在您看来，试点发展价格相宜商品住房能否解决高房价这道难题？
- 有可能，但前提是政策框架必须深入问题根源。
调节可负担区间的房价
* 那么，为了让建设部正在制定的价格相宜住房发展试点政策取得实效，需要具备哪些条件和要求？
- 发展价格相宜商品住房是必要的，但政策效果在很大程度上取决于能否形成合适的土地储备、设计长期信贷体系，并建立住房可负担指标定期跟踪机制。
当前，建设部草案已确定了一些值得关注的政策，例如：允许地方自主确定需求、安排土地储备并审批投资方案，同时直接指定开发商而无须拍卖或招标；项目可享受比普通商业项目更优惠的利率和更长的贷款期限；售价按成本加不超过15%的规定利润确定；购房者只能拥有一套住房，且至少5年内不得转让等。这些都是值得肯定的积极内容。
不过，草案尚未明确由哪些银行提供贷款、再融资资金来源、利差水平、固定利率期限、最高贷款比例，以及是否对首次购房者有担保或风险分担机制。此外，还需对优质土地储备、足够大的规模、衔接性基础设施及相关配套等作出明确规定。
更重要的是，评估该政策能否真正把住房拉回可负担区间，需要建立一套清晰的量化衡量体系。其中，HPR指标可以发挥关键作用，也符合世界多国的趋势和经验。
研究确定标准公寓、区域、位置和产品类型，对政策设计至关重要。同时，还要量化购买标准公寓所需收入的年数、购买1平方米所需收入的月数、每月住房支出占收入的比例等。
* 您对完善发展价格相宜住房的政策有何建议？
- 我认为可以学习新加坡等国的良好经验。新加坡的公共住房（组屋）依靠纪律性极强的金融政策，始终让低收入和中等收入群体处于容易接触的范围。
维也纳的住房模式并不局限于为最低收入者提供受助住房，而是主张向低收入和中等收入群体都提供安全、负担得起的住房。韩国则以公共土地储备或国有土地开发企业大幅增加可负担住房供给，以调节核心区高房价。
基于对影响房价和住房可负担能力（HPR）的因素的科学分析，我认为，价格相宜商品住房只有在完整的政策组合下才能成功，主要包括以下关键点：
必须把HPR及相关指标确立为官方指数体系，按城市整体、坊社一级和细分市场定期跟踪。建设部要建立透明的国家住房信息系统，至少每半年公布一次。
必须严格区分价格相宜商品住房与社会住房。社会住房的民生保障属性更鲜明，有自身目标；价格相宜商品住房则应作为城市中产市场的稳定型产品类别来建设。如果混淆两种逻辑，政策要么过度福利化，要么过度商业化。
这项政策还必须与交通便利的新土地供应相结合，并尽量靠近工作地点、地铁站、主要交通干线或城市服务节点。同时，必须以快捷的投资审批程序以及土地、基础设施、征地拆迁和融资能力方面的实质性优惠，给开发商创造真正的动力。
面向首次购房者的信贷应按财务安全原则设计，将住房支出占家庭月收入的比重稳定保持在大约30%较为合适。
同时，要逐步把观念从“完全拥有”转向租赁、先租后买和部分产权。这不是道德上的建议，而是市场结构调整。
为什么越南房价会快速超出居民收入？
第一个原因是供需错配和产品结构失衡。住房供应并不少，但主要集中在中高端市场（价格约50亿至70亿越南盾），大城市中的中端产品几乎消失。
第二个原因，是“必须买房”的房产拥有心态仍压过租赁市场。在许多越南家庭中，住房不仅是住所，还是财务安全、社会地位和代际积累的标尺，导致房价难以回到合理区间。
第三个原因是住房金融尚未真正实现长期稳定，贷款期限短、利率波动大、贷款条件收紧。
第四个原因是，在越南，房地产仍被视作一种近乎默认的投资渠道，而非让资金流向生产经营的领域。
（编译：Jon ；审校：Momo；来源：越南中文社yuenan.com）
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