许多农业用地、单独地块在分割后，被分块出售，摇身一变成为遍地开卖的“项目”。这种做法给买家带来法律后果，也影响规划。
那么，如何管理这种以分割地块为掩护的卖地行为？
靠“分块卖地”借“分割地块”之名活得滋润
近日，胡志明市房地产协会提议扩大《房地产经营法》的调整范围，以涵盖不属于房地产项目的已有技术基础设施土地使用权的转让、出租和转租活动。
根据2024年《土地法》，土地使用者若满足规定的原则和条件，可进行分割、合并地块。分割成功后，符合条件的地块可继续在市场上自由转让。
然而，现实中普遍存在一种现象：越来越多的土地交易源于收购土地、申请分割地块、改变土地用途，然后出售给有需求的人。
胡志明市房地产协会（HoREA）主席黎黄洲（Lê Hoàng Châu）在与《青年报》（Tuổi Trẻ）讨论这一现状时指出，许多个人在土地使用权证上署名的背后，实际上是一群个人或组织暗中收购、分割地块，制造大量地块投放市场。
当项目外的分块卖地活动大规模进行，却不被认定为房地产经营活动时，最大的风险将落到客户身上。
此时买家只能“自救”，自行核查一系列复杂因素：土地来源、规划、使用目的、技术基础设施，以及实际能否获得建设许可。
需要“收紧”分块卖地项目
目前一个主要瓶颈在于法律的调整范围。2023年《房地产经营法》第1条第2款明确规定，该法不调整组织、个人转让、出租、转租不属于房地产项目中投资方经营已有技术基础设施土地使用权的情形。
与此同时，对于项目内的土地，《房地产经营法》第28条又设立了一套严格的条件。投资方只有在满足法定全部条件且交易必须通过规范合同时，才能将已有技术基础设施的土地使用权转让给个人自建住房。
这种一边收紧、一边放松的状况，无意中为那些并非正规项目、但实质上通过分割地块机制进行分块卖地的地块，制造了巨大的管理空白。
胡志明市一家房地产投资商代表向《青年报》表示，做正规项目的企业必须花费大量时间完善法律手续、缴纳土地使用费、系统投资技术和社会基础设施，之后才有资格开售。
而与此同时，许多个人收购几块地，简单铺条碎石路，然后以更低价格分块卖地，却不受《房地产经营法》规定的约束。
这不仅造成商业环境不平等，还给城市规划留下巨大隐患。如果将项目外土地纳入单独的管理框架，并明确基础设施条件，市场将更加透明和公平。”
将分块卖地经营活动纳入规范
面对许多人通过收购土地然后分割地块进行房地产经营活动的现状，HoREA 提议扩大修订后的《房地产经营法》的调整范围，涵盖不属于房地产项目的已有技术基础设施土地使用权的转让、出租活动。
该协会的观点是，需要正确识别这一活动的商业本质，以便让卖方承担相应的法律责任。
黎黄洲建议，将《房地产经营法》（修订草案）第四章设计为两个独立的规定组。第一组是房地产项目中已有技术基础设施土地使用权的经营。另一组是不属于房地产项目的已有技术基础设施土地使用权的经营。
这种分流处理方式有助于明确区分两种法律性质不同的交易类型，避免机械地将大型项目的标准套用于所有土地交易。
（编译：Jon ；审校：Ken；来源：越南中文社yuenan.com）
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