具体而言，胡志明市房地产协会主席黎黄珠表示，现行规定仅允许开发商在住宅或建筑工程已具备经营条件时收取不超过房产价值5%的定金。
然而，实际上该协会认为这一规定并不合理，因为到具备开盘条件时，企业已经可以签订买卖合同并收取首期付款。而2023年《房地产经营法》允许分期付款，开发商首次收款不超过合同价值的30%。
黎黄珠认为，到这一阶段，开发商已投入大量资金用于建立项目土地储备。企业也需贷款投资项目建设，但因条件未满足而无法调动资金或销售未来形成的房产和住房。
他还举例，在起草2023年初的《住房法》草案时，建设部曾提议允许开发商在项目基础设计获批且开发商拥有土地使用权相关文件之一时，收取不超过10%的定金。
因此，允许开发商收取不超过5%的定金对于补充投资资金非常必要。此外，此时收取定金还有助于开发商进行市场调研，评估客户偏好和购买力，从而调整产品和项目执行进度。
对于客户而言，黎黄珠认为，此时支付定金是客户以“原始价格”购买产品并尽早锁定价格的机会，避免项目正式开盘时涨价的风险。
然而，从专家和市场实际角度来看，许多人表示担忧风险可能向客户倾斜。
房地产平台Batdongsan.com.vn的南部地区总监丁明俊认为，允许在投资主张批准阶段收取定金是“不合理的”。实际上，这仅是政府批准的一步。即使获得建筑许可证，许多情况下开发商仍无法打地基或因法律障碍导致进度停滞。
丁明俊指出，多年来市场上不少项目虽然以“预留”、“登记意向”等名义收取客户资金，但随后被搁置或无法完善法律手续以签订买卖合同。此时，购房者通常陷入“不断追讨、起诉”的困境，却因开发商无力支付或挪用资金而难以收回款项。
“即使限制在5%，但对于大规模项目，募集资金总额可能高达数十亿越盾，而购房者完全无法控制进度、法律或项目管理”，丁明俊补充道。
针对人们可能成为交易中“受害者”的担忧，一位房地产开发专家表示，若放宽定金规定，则必须配套相关的保护措施。
他提议，必须通过银行担保或冻结账户来保护现金流。同时，必须确保购房者享有知情权，因为只有这样才能使项目信息和法律状况公开透明，确保按进度推进。
另一种反对观点认为，当前市场需要真正具备财务能力和高透明度的开发商，而不是为仍在纸面上的项目创造提前募资的漏洞。
（编译：李程 ；审校：Ken；来源：越南中文社yuenan.com）
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