在胡志明市打拼近8年、积攒近7亿越南盾后，N.V.H.夫妇在准备迎接第一个孩子时开始寻找一套两居室公寓。然而，在了解各社会住房项目时，他被告知夫妻二人的收入已超过规定门槛，肯定无法通过申请档案审核。
转向商业住房市场，目前郊区新推公寓售价普遍超过7000万越南盾/平方米。一套60平方米的公寓总价接近40亿越南盾。
“困在”两个细分市场之间
由于自有资金微薄，向银行贷款超过30亿越南盾的难题使安居梦想变成难以承受的重担。
“我们夫妻每月收入超过5000万越南盾，大家都以为算宽裕了。但如果贷款买商业住房，每月银行本金和利息就要吃掉3000万至3500万越南盾。再扣除生活开支、养育小孩的费用，只要其中一人收入下降，就立刻面临债务违约风险。”H.先生分享说。
H.先生家庭的实际情况反映了各大城市中很大一部分劳动者的共同处境。住房市场长期以来存在着泾渭分明的划分：一边是受惠对象受到严格管控的社会住房，另一边是完全按市场机制运行的商业住房。
胡志明市房地产协会（HoREA）主席黎黄洲表示，适合中等收入和低收入者支付能力的住房细分市场长期以来未得到应有重视。这是一个真实居住需求很大的群体，却悬在两个政策之间：既不属于可购买社会住房的对象，而商业住房价格又远远超出其财务能力。
他们是知识型劳动者、办公室职员、年轻工程师，为城市创造巨大价值，却在住房保障支柱面前完全“隐形”。
将“价格合适住房”细分市场法制化，以解开社会住房的症结
针对上述空白，HoREA 近日发文建议将名为“符合中等收入、低收入者支付能力的价格合适商业住房”的细分市场发展机制纳入《住房法》（修订）草案。
据该协会测算，此类住房售价在各省可为2500万至3000万越南盾/平方米，在大城市约为6000万至7000万越南盾/平方米。目标是形成一个细分市场，把市场拉回服务真实居住需求，而不是一味聚焦于价格日益攀升的高端产品。
HoREA认为，“合适价格”的概念不能对所有地方一刀切地设定固定水平。相反，关键解决方案是交由省级人民议会根据各地区经济条件，详细规定标准、最高限价、土地安排以及相应的支持机制。
同时，需要并行发展价格合适的商业租赁住房产品线，让劳动者有稳定、长期优质的住所，而不必一开始就承受一次性购买的压力。
不过，在接受《青年报》采访时，胡志明市一位经济专家立即表示，HoREA提出的6000万至7000万越南盾/平方米的大城市价格，未必能彻底解决市场价格与住房需求之间的空白。
“一套60平方米、总价约36亿至42亿越南盾的公寓，对于目前胡志明市或河内月收入4000万至5000万、甚至我说高达7000万越南盾的家庭来说，真的‘负担得起’吗？”该专家说。
黎黄洲认为，住房政策应根据各群体的支付能力和实际需求来设计，而不是简单划分为可购买社会住房者和商业住房购买者。价格合适住房细分市场正是缺失的一环，能让房地产市场更贴近大多数城市居民的真实居住需求。
与此同时，该专家认为，要让6000万至7000万越南盾/平方米的价格真正对月收入4000万至5000万越南盾的人群发挥作用，国家需要设计长期优惠利率的商业信贷方案（10至15年或更长期限固定利率）。如果只控制售价而让商业贷款利率浮动，购房者仍难以承担每月还款。
此外，还需要通过优先征地拆迁、缩短法律手续审批时间和合理计算土地使用费来建立鼓励投资商参与这一细分市场的机制，以降低构成房价的投入成本。
（编译：Eric ；审校：Suki；来源：越南中文社yuenan.com）
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