在胡志明市打拼近8年、積攢近7億越南盾後，N.V.H.夫婦在準備迎接第一個孩子時開始尋找一套兩居室公寓。然而，在瞭解各社會住房項目時，他被告知夫妻二人的收入已超過規定門檻，肯定無法通過申請檔案審核。
轉向商業住房市場，目前郊區新推公寓售價普遍超過7000萬越南盾/平方米。一套60平方米的公寓總價接近40億越南盾。
“困在”兩個細分市場之間
由於自有資金微薄，向銀行貸款超過30億越南盾的難題使安居夢想變成難以承受的重擔。
“我們夫妻每月收入超過5000萬越南盾，大家都以為算寬裕了。但如果貸款買商業住房，每月銀行本金和利息就要吃掉3000萬至3500萬越南盾。再扣除生活開支、養育小孩的費用，只要其中一人收入下降，就立刻面臨債務違約風險。”H.先生分享說。
H.先生家庭的實際情況反映了各大城市中很大一部分勞動者的共同處境。住房市場長期以來存在著涇渭分明的劃分：一邊是受惠對象受到嚴格管控的社會住房，另一邊是完全按市場機制運行的商業住房。
胡志明市房地產協會（HoREA）主席黎黃洲表示，適合中等收入和低收入者支付能力的住房細分市場長期以來未得到應有重視。這是一個真實居住需求很大的群體，卻懸在兩個政策之間：既不屬於可購買社會住房的對象，而商業住房價格又遠遠超出其財務能力。
他們是知識型勞動者、辦公室職員、年輕工程師，為城市創造巨大價值，卻在住房保障支柱面前完全“隱形”。
將“價格合適住房”細分市場法制化，以解開社會住房的癥結
針對上述空白，HoREA 近日發文建議將名為“符合中等收入、低收入者支付能力的價格合適商業住房”的細分市場發展機制納入《住房法》（修訂）草案。
據該協會測算，此類住房售價在各省可為2500萬至3000萬越南盾/平方米，在大城市約為6000萬至7000萬越南盾/平方米。目標是形成一個細分市場，把市場拉回服務真實居住需求，而不是一味聚焦於價格日益攀升的高端產品。
HoREA認為，“合適價格”的概念不能對所有地方一刀切地設定固定水平。相反，關鍵解決方案是交由省級人民議會根據各地區經濟條件，詳細規定標準、最高限價、土地安排以及相應的支持機制。
同時，需要並行發展價格合適的商業租賃住房產品線，讓勞動者有穩定、長期優質的住所，而不必一開始就承受一次性購買的壓力。
不過，在接受《青年報》採訪時，胡志明市一位經濟專家立即表示，HoREA提出的6000萬至7000萬越南盾/平方米的大城市價格，未必能徹底解決市場價格與住房需求之間的空白。
“一套60平方米、總價約36億至42億越南盾的公寓，對於目前胡志明市或河內月收入4000萬至5000萬、甚至我說高達7000萬越南盾的家庭來說，真的‘負擔得起’嗎？”該專家說。
黎黃洲認為，住房政策應根據各群體的支付能力和實際需求來設計，而不是簡單劃分為可購買社會住房者和商業住房購買者。價格合適住房細分市場正是缺失的一環，能讓房地產市場更貼近大多數城市居民的真實居住需求。
與此同時，該專家認為，要讓6000萬至7000萬越南盾/平方米的價格真正對月收入4000萬至5000萬越南盾的人群發揮作用，國家需要設計長期優惠利率的商業信貸方案（10至15年或更長期限固定利率）。如果只控制售價而讓商業貸款利率浮動，購房者仍難以承擔每月還款。
此外，還需要通過優先徵地拆遷、縮短法律手續審批時間和合理計算土地使用費來建立鼓勵投資商參與這一細分市場的機制，以降低構成房價的投入成本。
越南中文社
