达桑服务（DXS-FERI）经济-金融-房地产研究所10月12日发布的2026年前9个月市场报告显示，房地产市场正处于关键阶段：接受降低利润预期，以寻找新的平衡点。
利率障碍与全面降价潮
2026年第三季度抑制资金流动的最大瓶颈仍然在于资金成本。尽管首年优惠利率在每年8.5%-11.5%之间，但之后的浮动利率却飙升至每年13%-15%。财务成本压力使购房者和投资者都保持谨慎，延长了考虑时间。
为刺激需求，开发商和二级卖家已集体将售价较2026年第二季度下调5%-20%。
其中，北部高层公寓降幅最大，为15%-20%（价格在4500万-1.6亿越南盾/平方米之间），中部下降10%-15%（3000万-1亿越南盾/平方米）。
与此同时，南部和西部的高层公寓下降5%-10%，分别维持在3600万-1.45亿越南盾/平方米和3000万-5500万越南盾/平方米。
对于低层住宅，市场调查报告显示普遍下降10%-20%，其中北部深跌15%-20%（7000万-2.8亿越南盾/平方米），南部在5000万-3.2亿越南盾/平方米之间波动。
值得注意的是，土地价格呈全国性蔓延下降趋势，北部下降15%-20%（4500万-9000万越南盾/平方米），中部、南部和西部下降10%-15%。
购买力收缩，资金流向安全区
流动性压力使2026年第三季度新增供应仅达12,357套产品，比第二季度下降40%。当季吸收量为6,368套产品，同比下降36%。
前9个月累计，初级供应总量达114,857套产品（同比增长21%），但总吸收量却下降16%，停在32,469套产品。
现有资金仅聚集在手续规范、具有实际开发价值的产品上，集中在两大支柱市场：北部（占交易总量的47%）和南部（占42%）。短线投机、短期炒卖几乎消失。
罕见亮点来自社会住房细分市场，第三季度前两个月新增完成3,717套，仅9月胡志明市就开工近10,000套。与此同时，前9个月公共投资拨付进度达643万亿越南盾（占年度计划的62.6%，比2025年同期增长46%），正在为长期支撑市场打造基础设施基础。
企业解散激增，经纪商等待……2027年
市场低迷将企业洗牌推至最高水平，前9个月房地产企业解散数量同比猛增120%。
为自救，开发商加强延长付款进度，每月仅需600万-800万越南盾或1%/月。市场也见证了活跃的并购（M&A）浪潮，以重组资金流。
仅2026年7月和8月，房地产并购价值就达约13万亿越南盾（占全市场并购总值的58%），典型交易包括Empire City项目部分转让（7万亿越南盾）和River City（5.23万亿越南盾）。
在销售人力方面，对697名经纪人的调查显示，78%的人相信市场将在2027年复苏，其中41%倾向于2027年第二季度。大多数人选择适应，转向手续完整的细分市场并应用技术以优化运营成本。
预计2026年第四季度，市场将迎来来自30多个项目的约30,000套新产品，其中南部以56%的供应量占据主导，主力仍是公寓。
DXS-FERI的专家认为，对最后一个季度的预期情景是供应增加20%-30%，浮动利率在12%-14%之间波动，售价横盘，吸收率达30%-35%。
未来几个月市场流动性将不取决于营销噱头，而在于实质行动：开发商的降价幅度是否足以抵消贷款利息压力，以触及购房者的支付能力。
（编译：Cici ；审校：Woo；来源：越南中文社yuenan.com）
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