从福山在庆和芽庄机场项目的案件以及已发生的房地产案件来看，更值得提出的问题是：为什么未满足条件的产品仍能被推向市场？开发商、经纪商、管理机构的防范责任在哪里？
关于兜售“外交名额”“内部名额”的警告
公安部经济安全局近日警告称，有人利用民众购买社会住房、优惠价商品房的需求，兜售“外交名额”“内部名额”“购买名额”，要求民众缴纳“留位费”“定金”，然后继续收取从数亿到数十亿越南盾的差价。
公安机关同时警告，在房地产尚未满足经营条件时收取定金、留位、筹资的行为。
这是非常值得注意的警告，因为“外交名额”实质上并非法律承认的一种购买权。更令人担忧的是，这些招揽往往击中人们想低价购房、想“走捷径”并相信被宣传为某种保障的关系的心理。
但如果仅停留在劝告民众保持清醒，仍然不够。需要提出的问题是：一处未满足条件的房地产，为什么仍能被广告、经纪、收取定金、留位和收钱？
不能让房地产买家自行核查、自担风险
庆和省的福山案表明，这并非假设性问题。在上述案件庭审中，检察院评估称，庆和房地产市场管理长期被放松；许多企业在未满足条件时获准经营，定金、留位泛滥且未受控制，而经纪活动尤其是自由经纪仍缺乏管理。
值得注意的是，在福山案中，诉讼机关认定该企业已与683名个人、组织签署983份合同，收取超过7032亿越南盾。此前，该企业曾因未满足条件就经营房地产被行政处罚，但之后仍继续宣传并按进度收款。
这些数字提出了比一个案件更大的问题：在民众交钱之前，法律屏障在哪里？
一个安全的房地产市场不能按照“买家自行核查、自担风险”的原则运行。民众必须警惕，但他们不能同时成为项目的法律评估机构、经纪活动的检查机构和资金流向的监管机构。
因此必须从多方看待责任。开发商必须对推向市场产品的法律条件负责。经纪商必须对其提供的信息、兜售方式以及按规定收款负责。管理机构必须主动在其职能和权限范围内检查、发现并阻止违法行为。
当然，不能仅凭“管理松懈”的认定就追究所有相关人员刑事责任。法律责任必须通过具体行为、权限、过错和后果来个别化。但当违法迹象已在市场上公开出现时，也不能轻视管理责任。
从“外交名额”到福山在芽庄机场项目的案件，教训不仅是要警惕卖家，还是关于市场监管的教训。警告是必要的，但更有效的预防是不让陷阱从一开始就被设下。
从公安部警告看两方面
一方面是民众必须自我保护：核查项目法律资质，直接向开发商提交社会住房购买申请，不购买“外交名额”，不向经纪或第三方支付差价，不相信“包过”“全包”“快速交房”的承诺。
另一方面同样重要，即国家必须建立机制，使民众不必面对本不该出现在市场上的产品时还要自我保护。
（编译：Cici ；审校：Alex；来源：越南中文社yuenan.com）
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