從福山在慶和芽莊機場項目的案件以及已發生的房地產案件來看，更值得提出的問題是：為什麼未滿足條件的產品仍能被推向市場？開發商、經紀商、管理機構的防範責任在哪裡？
關於兜售“外交名額”“內部名額”的警告
公安部經濟安全局近日警告稱，有人利用民眾購買社會住房、優惠價商品房的需求，兜售“外交名額”“內部名額”“購買名額”，要求民眾繳納“留位費”“定金”，然後繼續收取從數億到數十億越南盾的差價。
公安機關同時警告，在房地產尚未滿足經營條件時收取定金、留位、籌資的行為。
這是非常值得注意的警告，因為“外交名額”實質上並非法律承認的一種購買權。更令人擔憂的是，這些招攬往往擊中人們想低價購房、想“走捷徑”並相信被宣傳為某種保障的關係的心理。
但如果僅停留在勸告民眾保持清醒，仍然不夠。需要提出的問題是：一處未滿足條件的房地產，為什麼仍能被廣告、經紀、收取定金、留位和收錢？
不能讓房地產買家自行核查、自擔風險
慶和省的福山案表明，這並非假設性問題。在上述案件庭審中，檢察院評估稱，慶和房地產市場管理長期被放鬆；許多企業在未滿足條件時獲准經營，定金、留位氾濫且未受控制，而經紀活動尤其是自由經紀仍缺乏管理。
值得注意的是，在福山案中，訴訟機關認定該企業已與683名個人、組織簽署983份合同，收取超過7032億越南盾。此前，該企業曾因未滿足條件就經營房地產被行政處罰，但之後仍繼續宣傳並按進度收款。
這些數字提出了比一個案件更大的問題：在民眾交錢之前，法律屏障在哪裡？
一個安全的房地產市場不能按照“買家自行核查、自擔風險”的原則運行。民眾必須警惕，但他們不能同時成為項目的法律評估機構、經紀活動的檢查機構和資金流向的監管機構。
因此必須從多方看待責任。開發商必須對推向市場產品的法律條件負責。經紀商必須對其提供的信息、兜售方式以及按規定收款負責。管理機構必須主動在其職能和權限範圍內檢查、發現並阻止違法行為。
當然，不能僅憑“管理鬆懈”的認定就追究所有相關人員刑事責任。法律責任必須通過具體行為、權限、過錯和後果來個別化。但當違法跡象已在市場上公開出現時，也不能輕視管理責任。
從“外交名額”到福山在芽莊機場項目的案件，教訓不僅是要警惕賣家，還是關於市場監管的教訓。警告是必要的，但更有效的預防是不讓陷阱從一開始就被設下。
從公安部警告看兩方面
一方面是民眾必須自我保護：核查項目法律資質，直接向開發商提交社會住房購買申請，不購買“外交名額”，不向經紀或第三方支付差價，不相信“包過”“全包”“快速交房”的承諾。
另一方面同樣重要，即國家必須建立機制，使民眾不必面對本不該出現在市場上的產品時還要自我保護。
越南中文社
