每天早上上班前，胡志明市平陽坊的製衣工人阮文南都會抓緊時間瀏覽手機，尋找關於社會住房項目的信息。
與許多生活在胡志明市的年輕家庭一樣，他也希望能買一套房子，實現安居的夢想。
為尋找社會住房項目信息而“望眼欲穿”
工作十多年後，他和妻子攢下了4億越南盾。這筆錢起初足以讓他們考慮向銀行貸款購買一套小型社會住房。但多年來，這個計劃仍未啟動。
“一有項目我就馬上詢問，但問完又作罷。不知道是否還有名額，也不知道資料是否合格。有些地方提供了信息，但我怎麼也打不通電話”，南先生說。對他來說，障礙不再是錢，而是機會。
在胡志明市延鴻坊的李常傑社會住房項目門口，我們遇到了阮氏月娥（原住新富郡）。她講述說，在報紙上看到項目信息後，想來“碰碰運氣”。
“看到信息說項目開放登記，我也登記了，但不知道資料是否丟失，也沒有人回覆。後來才聽說項目尚未開售，那次只是開放登記以瞭解需求。碰碰運氣而已，但我覺得太麻煩了”，月娥笑著說。
這樣的故事在胡志明市並不少見，那裡每天有數百萬勞動者在尋找一個穩定的住所。需求巨大，但供應太少，使得購買社會住房成為一場激烈的競爭。
僅以李常傑社會住房項目（原第十郡）為例，約有755套公寓開售，但有超過12,000份登記資料有需求。競爭比例高達1:16，使得許多人即使符合提交資料的條件，一切也只是“碰碰運氣”。
社會住房價格有上漲趨勢？
李常傑社會住房項目“熱門”的部分原因在於，它被視為市中心區域少數幾個價格具有吸引力的項目之一，預計價格約為每平方米2500萬越南盾——顯著低於同區域、同檔次的商業公寓價格。
需求逐年強勁增長，而供應卻一直有限，加上許多成本上升，正逐步將價格水平推至新的門檻。實際上，許多郊區社會住房項目的價格也正接近李常傑社會住房項目“報價”的水平——約每平方米2500萬越南盾。
具體來說，屬於福達商業住宅項目的福達新淵高層社會住房項目（新協坊，由福達生產與貿易有限責任公司投資）剛剛開售，價格從每平方米2200萬越南盾起。
在巴地頭頓省舊省、平陽省舊省地區，許多新的社會住房項目也顯示普遍價格在每平方米2000萬至2500萬越南盾，相當於胡志明市市中心一個社會住房項目公佈的價格水平。
升龍社會住房項目（和利坊）正在完善中，預計將於2026年底交付公寓，已獲胡志明市建設廳審核銷售價格為每平方米2044萬越南盾。
據Savills高級總監蘇玉強表示，市場正在失衡，因為滿足實際需求的產品尚未得到相應發展。因此，需要將社會住房發展置於整體城市規劃中，這意味著不能將其視為一個孤立的細分市場。
如果缺乏交通基礎設施、公共服務和配套的生活生態系統，社會住房將難以發揮效益。
同時，需要創造條件讓企業更容易獲得土地和資金。當地方政府將社會住房視為城市發展任務時，實施過程將更有效。
談到社會住房項目的銷售價格，胡志明市房地產協會主席黎黃洲認為，價格應按照市場規律運行，如價值規律、競爭規律和供求規律。
然而，這種自主權並不意味著國家放鬆管理。國家仍通過事後檢查機制進行干預：投資者必須向建設廳登記銷售價格；項目完成後，必須經過獨立審計和稅務結算。
如果實際結算價值低於已公佈並收取的金額，投資者必須將差額退還給客戶。
此外，儘管享受免土地使用費或減免50%增值稅和企業所得稅等優惠，投資者仍需自行投資項目邊界內的基礎設施。
據計算，如果按照市場機制準確、充分地計算成本，社會住房的預計價格將比同檔次的商業住房低約15%至20%。
為了讓低收入人群真正能夠安居，洲先生認為關鍵問題不在於銷售價格，而在於貸款利率政策（應維持在每年4.8%）和貸款期限延長至25年，以減輕居民的每月財務壓力。
因為實際上，許多企業不得不以高利率的商業貸款（約12%至14%）來實施項目，而社會住房的利潤空間卻被嚴格控制在不超過10%。
即使是14.5萬億越南盾的信貸計劃（前身為12萬億越南盾計劃）也被視為“滯銷”，因為初始利率過高以及法律程序上的障礙使得項目無法完成以滿足放款條件。
越南中文社
