供应少、竞争激烈，社会住房价格悄然上涨

每天早上上班前，胡志明市平阳坊的制衣工人阮文南都会抓紧时间浏览手机，寻找关于社会住房项目的信息。

与许多生活在胡志明市的年轻家庭一样，他也希望能买一套房子，实现安居的梦想。

为寻找社会住房项目信息而“望眼欲穿”

工作十多年后，他和妻子攒下了4亿越南盾。这笔钱起初足以让他们考虑向银行贷款购买一套小型社会住房。但多年来，这个计划仍未启动。

“一有项目我就马上询问，但问完又作罢。不知道是否还有名额，也不知道资料是否合格。有些地方提供了信息，但我怎么也打不通电话”，南先生说。对他来说，障碍不再是钱，而是机会。

在胡志明市延鸿坊的李常杰社会住房项目门口，我们遇到了阮氏月娥（原住新富郡）。她讲述说，在报纸上看到项目信息后，想来“碰碰运气”。

“看到信息说项目开放登记，我也登记了，但不知道资料是否丢失，也没有人回复。后来才听说项目尚未开售，那次只是开放登记以了解需求。碰碰运气而已，但我觉得太麻烦了”，月娥笑着说。

这样的故事在胡志明市并不少见，那里每天有数百万劳动者在寻找一个稳定的住所。需求巨大，但供应太少，使得购买社会住房成为一场激烈的竞争。

仅以李常杰社会住房项目（原第十郡）为例，约有755套公寓开售，但有超过12,000份登记资料有需求。竞争比例高达1:16，使得许多人即使符合提交资料的条件，一切也只是“碰碰运气”。

社会住房价格有上涨趋势？

李常杰社会住房项目“热门”的部分原因在于，它被视为市中心区域少数几个价格具有吸引力的项目之一，预计价格约为每平方米2500万越南盾——显著低于同区域、同档次的商业公寓价格。

需求逐年强劲增长，而供应却一直有限，加上许多成本上升，正逐步将价格水平推至新的门槛。实际上，许多郊区社会住房项目的价格也正接近李常杰社会住房项目“报价”的水平——约每平方米2500万越南盾。

具体来说，属于福达商业住宅项目的福达新渊高层社会住房项目（新协坊，由福达生产与贸易有限责任公司投资）刚刚开售，价格从每平方米2200万越南盾起。

在巴地头顿省旧省、平阳省旧省地区，许多新的社会住房项目也显示普遍价格在每平方米2000万至2500万越南盾，相当于胡志明市市中心一个社会住房项目公布的价格水平。

升龙社会住房项目（和利坊）正在完善中，预计将于2026年底交付公寓，已获胡志明市建设厅审核销售价格为每平方米2044万越南盾。

据Savills高级总监苏玉强表示，市场正在失衡，因为满足实际需求的产品尚未得到相应发展。因此，需要将社会住房发展置于整体城市规划中，这意味着不能将其视为一个孤立的细分市场。

如果缺乏交通基础设施、公共服务和配套的生活生态系统，社会住房将难以发挥效益。

同时，需要创造条件让企业更容易获得土地和资金。当地方政府将社会住房视为城市发展任务时，实施过程将更有效。

谈到社会住房项目的销售价格，胡志明市房地产协会主席黎黄洲认为，价格应按照市场规律运行，如价值规律、竞争规律和供求规律。

然而，这种自主权并不意味着国家放松管理。国家仍通过事后检查机制进行干预：投资者必须向建设厅登记销售价格；项目完成后，必须经过独立审计和税务结算。

如果实际结算价值低于已公布并收取的金额，投资者必须将差额退还给客户。

此外，尽管享受免土地使用费或减免50%增值税和企业所得税等优惠，投资者仍需自行投资项目边界内的基础设施。

据计算，如果按照市场机制准确、充分地计算成本，社会住房的预计价格将比同档次的商业住房低约15%至20%。

为了让低收入人群真正能够安居，洲先生认为关键问题不在于销售价格，而在于贷款利率政策（应维持在每年4.8%）和贷款期限延长至25年，以减轻居民的每月财务压力。

因为实际上，许多企业不得不以高利率的商业贷款（约12%至14%）来实施项目，而社会住房的利润空间却被严格控制在不超过10%。

即使是14.5万亿越南盾的信贷计划（前身为12万亿越南盾计划）也被视为“滞销”，因为初始利率过高以及法律程序上的障碍使得项目无法完成以满足放款条件。

（编译：Cici 越南网；审校：Suki；来源：越南中文社）