然而，為了實現發展約100萬套社會住房的目標，胡志明市還必須克服土地基金、資金和投資機制方面的諸多障礙。

十年不變的狹窄出租房中的困境

晚上7點，在胡志明市新平工業區附近的一條小巷裡，H.V.N.先生一家不到20平方米的出租房開始亮起燈火。這個小房間既是客廳、臥室、衛生間、廚房，也是兩個孩子擠在摺疊桌上學習的地方。與這座城市相伴的10年，也是H.先生在這個令人窒息的空間裡徘徊的10年。

“我們也想換個更好的地方，但房租不斷上漲，買房更是想都不敢想。這也是我在這間出租房裡住了10年的原因，”H.先生坦言。

他在一家電子公司當工人，妻子在一家冷凍水產品公司工作。如果公司訂單多，可以加班，夫妻倆月總收入約2000萬越南盾。H.先生表示，扣除房租（180萬越南盾/月）、兩個孩子的學費和一家四口的生活費後，剩下的積蓄微不足道。

離H.先生家不遠，來自西寧省的縫紉女工Lo女士剛下班，正在匆忙準備晚飯。當被問及“安居夢”時，Lo女士立刻表示不敢想。她和丈夫只希望能找到一間比現在租的狹窄房間更大的出租房，價格合理，能協助辦理暫住登記（方便孩子上學），安全、有保障、涼爽就夠了。

事實上，多年來，越南的住房政策主要側重於幫助民眾擁有住房。從優惠信貸計劃到發展社會住房，重點通常是出售或先租後買。當房價不斷上漲，遠超大多數勞動者的承受能力時，許多年輕人正從購房轉向長期租房。對他們而言，一個穩定、設施齊全、收入匹配的住所，比揹負長達數十年的房貸更現實。

在新的住房發展方向中，胡志明市將出租房確定為重要支柱，目標發展約5萬套社會住房用於出租，同時研究將部分安置房和未有效利用的公共資產轉為補充供應源。

政策已鋪路

在與《青年報》交流時，Thien Phat建設投資與旅遊服務股份公司總經理Nguyen Van Loi先生表示，外來勞動者的租房需求非常大，因此應將約60-80%的社會住房用於出租。然而，要發展這一細分市場，需要同時解決企業在土地基金、土地價格和金融機制方面的障礙。

他認為，社會住房不應建在遠離中心、基礎設施缺乏的地塊上，因為容易形成“睡城”。相反，項目應靠近工業區、出口加工區，並與服務、教育、醫療和交通生態系統相結合，以直接服務勞動者。

以企業在平陽省的項目為例，Loi先生表示，該住宅區規劃配套，靠近醫院、學校和地鐵線，有助於提高工人的生活質量。因此，項目在開發時將在交通、醫療、教育等基礎設施上實現同步，真正服務於民眾，尤其是工業區的勞動者。目前正在運營近400套工人出租房，Loi先生認為，建設社會住房出租“比商業住房難得多”，因為受益對象受限，審批流程嚴格，資金回收期長。

此外，企業在法律程序和土地價格確定機制上仍面臨困難。如果企業自籌資金購地建設社會住房，由於缺乏關於可扣除價格水平的明確規定，企業缺乏計算成本的基礎。因此，Loi先生建議儘快完善土地價格機制，同時增加足夠強大的信貸和優惠政策，以鼓勵企業投資發展社會住房出租。

增加出租房供應，如何實現？

據Hoang Quan董事長Truong Anh Tuan先生稱，發展社會住房出租是符合實際需求的方向，但正面臨資金、利潤和投資回收期的問題。出租項目需要15-20年才能收回成本，而企業通常只能獲得最長5年甚至更短的銀行貸款，被迫出售產品以償還債務。

目前的貸款利率遠高於出租活動的回報率。Tuan先生舉例說，一套價值10億越南盾的房子，每月可能需支付1000萬越南盾的貸款利息，但出租只能收入500萬越南盾/月，導致企業陷入困境。因此，Tuan先生表示，需要延長貸款期限並降低該細分市場的貸款利率。

胡志明市房地產協會主席Le Hoang Chau先生認為，胡志明市的社會住房需求可能高達100萬套，但由於財務效益不夠吸引人，出租房供應仍然非常有限。企業正使用短期資金進行長期投資，而利潤被限制在10%。

從企業角度，Le Thanh公司總經理Le Huu Nghia先生建議儘快完善針對出租房的單獨優惠政策。其中，在項目運營期間免除土地租金，僅在轉為銷售時收取；同時實行稅收優惠和15-20年長期信貸套餐，以鼓勵企業參與為勞動者建設住房。

在土地管理方面，他建議在商業住房項目運營出租期間免收土地租金。企業只有在將用途轉為出售公寓時才需履行這一財務義務。在胡志明市，他建議立即將這些支持政策納入《特殊都市法》，為勞動者住房計劃創造突破。

在財政和稅收方面，他希望國家恢復以往強有力的優惠水平。具體而言，對出租社會住房項目適用高達70%的增值稅和企業所得稅減免，而非出售類型的50%。

信貸機構需提供長期貸款套餐，期限延長至15-20年，放貸額度可達項目總投資額的85%。此外，在項目現場支持建設技術及社會基礎設施費用，也是降低開發商成本壓力、從而降低民眾房租的關鍵因素。

胡志明市為社會住房出租開闢“綠色通道”

為實現發展約5萬套社會住房出租的目標，胡志明市人民委員會決定將政策重心轉向資金和手續支持。該市承諾為社會住房出租和一般出租房開闢行政手續“綠色通道”，將其視為對民眾的人文責任。

為吸引投資者參與出租房建設，該市承諾將出租房類型納入支持項目清單，將預算支持的最高貸款利率從每項目2000億越南盾提高至3000億越南盾。同時，100%支持技術基礎設施工程建設費用（每項目不超過100億越南盾）。