越南租金合理的租赁住房：企业等待政策推动

然而，为了实现发展约100万套社会住房的目标，胡志明市还必须克服土地基金、资金和投资机制方面的诸多障碍。

十年不变的狭窄出租房中的困境

晚上7点，在胡志明市新平工业区附近的一条小巷里，H.V.N.先生一家不到20平方米的出租房开始亮起灯火。这个小房间既是客厅、卧室、卫生间、厨房，也是两个孩子挤在折叠桌上学习的地方。与这座城市相伴的10年，也是H.先生在这个令人窒息的空间里徘徊的10年。

“我们也想换个更好的地方，但房租不断上涨，买房更是想都不敢想。这也是我在这间出租房里住了10年的原因，”H.先生坦言。

他在一家电子公司当工人，妻子在一家冷冻水产品公司工作。如果公司订单多，可以加班，夫妻俩月总收入约2000万越南盾。H.先生表示，扣除房租（180万越南盾/月）、两个孩子的学费和一家四口的生活费后，剩下的积蓄微不足道。

离H.先生家不远，来自西宁省的缝纫女工Lo女士刚下班，正在匆忙准备晚饭。当被问及“安居梦”时，Lo女士立刻表示不敢想。她和丈夫只希望能找到一间比现在租的狭窄房间更大的出租房，价格合理，能协助办理暂住登记（方便孩子上学），安全、有保障、凉爽就够了。

事实上，多年来，越南的住房政策主要侧重于帮助民众拥有住房。从优惠信贷计划到发展社会住房，重点通常是出售或先租后买。当房价不断上涨，远超大多数劳动者的承受能力时，许多年轻人正从购房转向长期租房。对他们而言，一个稳定、设施齐全、收入匹配的住所，比背负长达数十年的房贷更现实。

在新的住房发展方向中，胡志明市将出租房确定为重要支柱，目标发展约5万套社会住房用于出租，同时研究将部分安置房和未有效利用的公共资产转为补充供应源。

政策已铺路

在与《青年报》交流时，Thien Phat建设投资与旅游服务股份公司总经理Nguyen Van Loi先生表示，外来劳动者的租房需求非常大，因此应将约60-80%的社会住房用于出租。然而，要发展这一细分市场，需要同时解决企业在土地基金、土地价格和金融机制方面的障碍。

他认为，社会住房不应建在远离中心、基础设施缺乏的地块上，因为容易形成“睡城”。相反，项目应靠近工业区、出口加工区，并与服务、教育、医疗和交通生态系统相结合，以直接服务劳动者。

以企业在平阳省的项目为例，Loi先生表示，该住宅区规划配套，靠近医院、学校和地铁线，有助于提高工人的生活质量。因此，项目在开发时将在交通、医疗、教育等基础设施上实现同步，真正服务于民众，尤其是工业区的劳动者。目前正在运营近400套工人出租房，Loi先生认为，建设社会住房出租“比商业住房难得多”，因为受益对象受限，审批流程严格，资金回收期长。

此外，企业在法律程序和土地价格确定机制上仍面临困难。如果企业自筹资金购地建设社会住房，由于缺乏关于可扣除价格水平的明确规定，企业缺乏计算成本的基础。因此，Loi先生建议尽快完善土地价格机制，同时增加足够强大的信贷和优惠政策，以鼓励企业投资发展社会住房出租。

增加出租房供应，如何实现？

据Hoang Quan董事长Truong Anh Tuan先生称，发展社会住房出租是符合实际需求的方向，但正面临资金、利润和投资回收期的问题。出租项目需要15-20年才能收回成本，而企业通常只能获得最长5年甚至更短的银行贷款，被迫出售产品以偿还债务。

目前的贷款利率远高于出租活动的回报率。Tuan先生举例说，一套价值10亿越南盾的房子，每月可能需支付1000万越南盾的贷款利息，但出租只能收入500万越南盾/月，导致企业陷入困境。因此，Tuan先生表示，需要延长贷款期限并降低该细分市场的贷款利率。

胡志明市房地产协会主席Le Hoang Chau先生认为，胡志明市的社会住房需求可能高达100万套，但由于财务效益不够吸引人，出租房供应仍然非常有限。企业正使用短期资金进行长期投资，而利润被限制在10%。

从企业角度，Le Thanh公司总经理Le Huu Nghia先生建议尽快完善针对出租房的单独优惠政策。其中，在项目运营期间免除土地租金，仅在转为销售时收取；同时实行税收优惠和15-20年长期信贷套餐，以鼓励企业参与为劳动者建设住房。

在土地管理方面，他建议在商业住房项目运营出租期间免收土地租金。企业只有在将用途转为出售公寓时才需履行这一财务义务。在胡志明市，他建议立即将这些支持政策纳入《特殊都市法》，为劳动者住房计划创造突破。

在财政和税收方面，他希望国家恢复以往强有力的优惠水平。具体而言，对出租社会住房项目适用高达70%的增值税和企业所得税减免，而非出售类型的50%。

信贷机构需提供长期贷款套餐，期限延长至15-20年，放贷额度可达项目总投资额的85%。此外，在项目现场支持建设技术及社会基础设施费用，也是降低开发商成本压力、从而降低民众房租的关键因素。

胡志明市为社会住房出租开辟“绿色通道”

为实现发展约5万套社会住房出租的目标，胡志明市人民委员会决定将政策重心转向资金和手续支持。该市承诺为社会住房出租和一般出租房开辟行政手续“绿色通道”，将其视为对民众的人文责任。

为吸引投资者参与出租房建设，该市承诺将出租房类型纳入支持项目清单，将预算支持的最高贷款利率从每项目2000亿越南盾提高至3000亿越南盾。同时，100%支持技术基础设施工程建设费用（每项目不超过100亿越南盾）。

（编译：Jon ；审校：Woo；来源：越南中文社yuenan.com）