與《青年報》交流時，科學博士、建築師吳曰南山認為，要解決拆遷補償難題，為即將倒塌的公寓重建做準備，需要深入分析一套公寓的價值本質。

他強調，一套公寓的價值始終包含兩個截然不同的部分，且發展趨勢完全不同。共有土地部分，其價值隨時間推移而不斷增長。

二是公寓本身的建築價值。這部分價值逐年遞減，最終在使用期滿（約50-60年）時歸零。

為了徹底解決未來數百萬套公寓的這一問題，吳曰南山建議《土地法》應明確規定，在頒發證書時就分離土地價值和建築面積價值。

具體而言，公寓產權證應註明業主擁有共有土地使用權的百分比，以及該項目具體對應的多少平方米土地。

做到這一點後，當建築50-60年後使用期滿需要拆除時，居民即使失去了建築價值，但仍保留了已增值的土地價值。這將為計算補償或安置提供堅實的科學和法律基礎，避免爭議。

胡志明市房地產協會主席黎黃珠表示，非常歡迎建設部在最新的《住宅法》草案中取消了“有限期公寓所有權”的提議。

該協會建議繼續保留公寓所有權無限期的規定，並附以長期穩定的住宅用地使用權，如2023年《住宅法》和2024年《土地法》所規定。同時建議保留有限期住宅所有權機制，但僅適用於雙方在買賣合同中的自願約定或建在有限期住宅用地上的房屋，而非全面適用於所有公寓。

國際社會如何解決老舊公寓問題？

建築師吳曰南山表示，世界各國已採用這種分離方法。具體而言，在國際公寓買賣交易中，他們非常明確地分離了房屋建築價值和共有土地價值。這被視為一個科學方法，也是通用標準，有助於城市管理、運營和重建更透明、更容易。

對於未來即將出售的公寓，立即實施這一規定將有助於避免50年後數百萬套公寓同時到期的“巨大風險”。

對於現有公寓（過去沒有明確規定），吳曰南山建議國家應發揮支持作用，民眾也應明白，不能要求用一套舊公寓換同一位置、同等面積的新公寓而不需補交費用。

從長遠來看，仍在使用期限內的公寓也應更新產權證，明確註明共有土地面積，為後續處理奠定基礎。

此外，法律不應僵硬地適用50年的期限，如果居民定期繳納維護和翻新基金，則使用期限可相應延長。