越南专家建议分离土地与建筑价值以解决公寓改造难题

与《青年报》交流时，科学博士、建筑师吴曰南山认为，要解决拆迁补偿难题，为即将倒塌的公寓重建做准备，需要深入分析一套公寓的价值本质。

他强调，一套公寓的价值始终包含两个截然不同的部分，且发展趋势完全不同。共有土地部分，其价值随时间推移而不断增长。

二是公寓本身的建筑价值。这部分价值逐年递减，最终在使用期满（约50-60年）时归零。

为了彻底解决未来数百万套公寓的这一问题，吴曰南山建议《土地法》应明确规定，在颁发证书时就分离土地价值和建筑面积价值。

具体而言，公寓产权证应注明业主拥有共有土地使用权的百分比，以及该项目具体对应的多少平方米土地。

做到这一点后，当建筑50-60年后使用期满需要拆除时，居民即使失去了建筑价值，但仍保留了已增值的土地价值。这将为计算补偿或安置提供坚实的科学和法律基础，避免争议。

胡志明市房地产协会主席黎黄珠表示，非常欢迎建设部在最新的《住宅法》草案中取消了“有限期公寓所有权”的提议。

该协会建议继续保留公寓所有权无限期的规定，并附以长期稳定的住宅用地使用权，如2023年《住宅法》和2024年《土地法》所规定。同时建议保留有限期住宅所有权机制，但仅适用于双方在买卖合同中的自愿约定或建在有限期住宅用地上的房屋，而非全面适用于所有公寓。

国际社会如何解决老旧公寓问题？

建筑师吴曰南山表示，世界各国已采用这种分离方法。具体而言，在国际公寓买卖交易中，他们非常明确地分离了房屋建筑价值和共有土地价值。这被视为一个科学方法，也是通用标准，有助于城市管理、运营和重建更透明、更容易。

对于未来即将出售的公寓，立即实施这一规定将有助于避免50年后数百万套公寓同时到期的“巨大风险”。

对于现有公寓（过去没有明确规定），吴曰南山建议国家应发挥支持作用，民众也应明白，不能要求用一套旧公寓换同一位置、同等面积的新公寓而不需补交费用。

从长远来看，仍在使用期限内的公寓也应更新产权证，明确注明共有土地面积，为后续处理奠定基础。

此外，法律不应僵硬地适用50年的期限，如果居民定期缴纳维护和翻新基金，则使用期限可相应延长。

（编译：Eric ；审校：Alex；来源：越南中文社yuenan.com）