越南共產黨中央執行委員會第21號決議責成政府黨委指示制定並提交國會頒佈關於試點國家回購無能力履行的開發商商品房項目的機制。
試點國家收購已無實施能力的房地產項目
根據該決議，國家將回購開發商已無實施能力或無法轉讓的商品房房地產項目，以建立國有住房儲備。
這一過程基於對開發商投入成本進行準確、充分、合理的核算（不包括級差地租），滿足人民的住房需求。
胡志明市律師團律師黃河在接受《年輕人報》採訪時表示，這一新機制非常值得歡迎。
與僅僅收回土地、處理違規或讓項目繼續‘爛尾’不同，國家可以將被凍結的土地、已建工程和社會資源重新投入使用，同時補充國有住房儲備。這種處理方式符合第21號決議關於有效利用土地、反對浪費以及為人民實現居住權創造條件的要求。
但他認為，必須明確區分‘拯救項目’與‘拯救開發商’。國家不應回購預期利潤、因管理不善造成的虧損或並非由企業創造的土地增值部分。
準確、充分核算合法合理的投入成本並排除級差地租，正是限制企業將經營風險轉嫁給財政的安全方式。
‘必須明確區分拯救項目與拯救開發商。國家不是回購因管理不善造成的虧損，而是疏通一個僵局，讓人民有房住、城市可持續發展。’黃河律師分析道。
因此，律師認為需要嚴格規定被收購項目的標準、現金流量審計，確定對購房者、銀行、承包商和國家的全部義務。如果原開發商存在違規行為，回購也不得免除其民事、行政或刑事責任。
將購房者置於中心位置
一位房地產專家在接受《年輕人報》採訪時表示，當一個項目進度嚴重滯後且開發商被確定無法完工時，國家應擁有更強有力的行政干預權，而不僅僅停留在處罰。
指定接管單位帶來的最大利益不是增加財政收入，而是恢復城市功能、解決社會民生問題。項目完工將清除影響市容的‘混凝土塊’，減少土地浪費，尤其是消除客戶、銀行和企業之間長期存在的糾紛。
然而，要使這一機制順利運行，需要一個獨立公正的審計流程。原開發商已完成部分的價值（如土地款、毛坯部分）應按實際合理成本入賬，不包括預期利潤或違規成本。
該價值將用於抵扣欠稅、銀行債務和整改費用，然後將剩餘部分（如有）返還給原開發商。這種方式有助於各方順利達成移交協議，而不是陷入法律對抗。
黃河律師還認為，對於已預售未來建成房屋的項目，購房者的權益必須置於中心位置。如果工程仍有可能完工，應優先採取措施讓他們繼續履行合同並收房，而不是僅僅退款。
購房者應可以選擇按有上限的額外繳費繼續合同、新的進度和擔保，或者獲得同等公寓。對於購房者眾多的項目，需要集體表決機制、獨立監督並保護不同意群體。
目標是合理分擔恢復成本，讓購房者收到房子，而不是迫使他們第二次購買自己的公寓。
‘不過，購房者只應分擔為完成工程而客觀、必要的額外成本；不應承擔因管理不善、資金挪用、罰款、原開發商過錯產生的利息或土地增值部分。’黃河律師表示。
建議為每個項目設立單獨的託管賬戶
專家認為，為每個項目設立單獨的託管賬戶可以創造更公平的競爭環境，因為它迫使開發商憑藉財務實力和實際開發能力競爭，而不是靠挪用其他項目的資金來彌補。
2023年《房地產經營法》已要求開發商使用客戶付款正確投資於已售項目。然而，法律尚未建立健全的機制來隔離現金流並根據獨立核實的施工量進行撥付。這也是購房者難以核實自己資金使用情況的空白。如果所有付款都進入專用賬戶並僅按實際進度撥付，擁有優質項目、真實自有資金和透明管理的企業將更容易獲得客戶和銀行的信任。風險降低，擔保成本、資金成本和融資壓力也有望隨之下降。反之，過度依賴預付款或分散投資的企業將不得不自我調整。
這一機制還有助於及早發現可能停滯的項目。當現金流不足以完成工程時，管理機構、銀行和購房者可以在項目成為無限期爛尾工程之前進行干預。
但不應硬性凍結全部資金。應允許根據驗收工程量靈活撥付，同時公開餘額、進度和使用目的。這樣，託管賬戶就不再是融資障礙，而是證明真正開發商信譽的工具。
項目完工擔保？
黃河律師在接受《年輕人報》採訪時表示，現行擔保機制僅保護金錢價值，尚未確保購房者實現合同目的——拿到房子。2023年《房地產經營法》第26條第1款和第2款規定，當開發商未能交房時，銀行擔保開發商的財務義務，包括已收取的預付款和其他應付款項。
因此，當風險發生時，銀行履行退款義務，而不負責確保工程完工。
問題是金錢並不總能替代房子。經過多年等待，即使獲得全額退款，由於房價已上漲，購房者可能無力再購買同等公寓。他們還失去了安居的機會，還要承擔租房和貸款利息等額外成本。
項目完工擔保將重心從事後處理轉向預防和化解風險。當開發商失去履約能力時，擔保機構必須提供注資方案、選擇接管單位或確保資源來完成工程。
但不應理解為強制銀行直接建房。這一機制需要與項目賬戶、按核實進度撥付、擔保責任限額和開發商替換機制同步設計。最終目標是保護購房者選擇的確切利益，即收到房子，而不僅僅是拿回錢。
越南中文社
