為被凍結資產“鬆綁”
在完善《房地產經營法》修訂草案過程中，建設部提議擴大可轉讓的房地產經營合同範圍。
根據最新草案，第37條規定了可轉讓的房地產經營合同類別。其中，除現行法律已承認的一些情形外，草案補充了涉及現房但尚未取得證書（紅本）以及現房建築工程建築面積部分的合同類型。
胡志明市律師團阮國瑞芳律師在與《青年報》交流時認為，第37條修訂草案擴大了對現房以及尚未取得紅本的現房建築工程建築面積部分可轉讓合同的情形，是積極的，有助於破解實踐中的堵點。
多年來，市場存在一種悖論：數萬名購房者已支付高達公寓價值95%的款項並穩定居住，但由於手續障礙或開發商違規，資產卻被“卡”在紅本上。
這些資產陷入凍結狀態，無法正式交易或向銀行抵押。
“這項政策有助於釋放大量被卡住的資產資源，使其成為可以有序流通的資產，並保護購房者權益。”芳律師強調。
不過，律師認為，需要明確區分：合同轉讓並不意味著將不符合法律條件的房地產合法化。
合同轉讓實質上是轉讓合同產生的權利和義務，完全不等同於將違規項目合法化，也不意味著將不符合條件的住房變成符合條件。
若允許轉讓尚未取得紅本的房屋，開發商違規會帶來風險
胡志明市律師團的一名律師認為，開發商違規才是住房被“卡”發證的根本原因。財政部截至9月15日的數據顯示，全國有4,685個困難、存在積壓問題的項目。
次級買家很容易落入常見的法律“陷阱”，例如“重複抵押”。也就是說，開發商將項目抵押給銀行，卻仍把公寓賣給居民且不解除抵押。
此外還有延遲或未補繳土地使用費、違反規劃建設或未通過消防驗收等錯誤。
如果尚未建立機制區分開發商違規與購房者的合法權益，允許自由轉讓將無形中把所有風險推給次級買家，而他們很難自行判斷自己買到的是一份安全合同，還是存在爭議的資產。
“問題的核心是要徹底處理開發商違法行為，並強制公開透明項目法律狀態，讓次級買家確切知道自己買的是一份安全的合同權利，還是接手了一項風險。”律師強調。
需要透明“過濾網”和法律同步
除了違規風險外，《房地產經營法》與《住房法》和《土地法》（規定現房投入經營須有紅本）之間的衝突，也會在實施時令公證機構、稅務機關和土地登記機關困惑。
據瑞芳律師稱，新政策將疏通流動性，而不會導致價格暴漲。同時，購房者的思維將從只問“房子有沒有證”轉向審查“這份合同是否有足夠法律依據受讓，並確保日後能發證？”
“為了讓政策安全運行，國家需要加快為不動產賦予電子標識碼，並完善國家住房數據庫。
如果缺乏透明數據控制和管理機制，我們只會把風險從賣不出去轉移到賣得出去但產生更多糾紛。”阮國瑞芳律師肯定道。
越南中文社
