當前的瓶頸不在於房地產市場“缺錢”，而在於如何讓資金真正流向有實際需求的購房者。

房地產市場中對立數字的悖論

據建設部2026年第二季度住房和房地產市場報告，流入房地產的資金仍然非常龐大。

截至6月底，房地產經營活動的信貸總餘額約達2519萬億越南盾，僅一個季度就增加了超過284萬億越南盾。

報告顯示，用於城市開發項目、住房建設的信貸達833.558萬億越南盾，增長6.33%。用於建設、修繕、購買轉售或出租住房的債務餘額增長11.78%，達176.573萬億越南盾。

尤其是，用於購買土地使用權的信貸從3月底的255.352萬億越南盾增至6月底的314.449萬億越南盾。也就是說，僅一個季度，該組債務餘額就增加了超過59萬億越南盾，相當於23.14%。

然而，與銀行大量放貸的強勁增長勢頭相反，市場外的實際交易情況卻相當冷清。

根據越南房地產經紀人協會（VARS）的數據，今年上半年市場共推出約6萬套產品，消化率約58%，對應3.5萬筆成功交易。

OneHousing的調查也顯示出類似的情況，初級項目的消化率僅在50%-60%左右，與去年同期80%以上的水平相比大幅下降。

專家：資金需要在正確的地方“疏通”

在與《青年報》記者交談時，黃氏玉李（住在胡志明市平盛郡）表示，在2026年3月找到一套滿意的公寓後，她才聯繫銀行，發現購房貸款利率已經上升。

“從那以後，我找了很多家銀行，但利率太高了，實際買房房貸利率超過12%根本買不起，付完利息，一家人靠什麼生活？”李女士笑著說。

《青年報》的另一位讀者也表示，除了高利率外，貸款額度低、手續和收入證明要求過於嚴格，也讓他暫時擱置了擁有一個溫馨小家的夢想。

與《青年報》記者交談時，胡志明市一家商業銀行分行的一位領導表示，房地產市場正面臨金融條件收緊、利率水平較高、自有資金要求提高等問題，同時交易緩慢、庫存持續增加。

事實上，目前購房貸款在優惠期後的浮動利率普遍在13%-15%/年（有的地方甚至達到15%-16%/年），這已成為巨大的財務壓力，導致許多客戶放棄買房轉而租房。

專家表示，近期房地產經營信貸增速非常快，表明經濟對銀行資金的依賴越來越大。

然而，資金主要集中於一些大型企業、法律完善的項目或用於債務重組、回購債券，並未真正轉化為新的供應，也未惠及實際購房者的平價住房細分市場。

一位專家警告說，收緊貸款標準或資金流動長期失衡將導致實際供應減少。

為了讓市場健康復蘇，使用高財務槓桿、項目分散的企業必須自行重組，接受降低利潤空間，使房價與居民實際收入相匹配。

同時，政府應繼續加大法律解困政策的推進力度，以疏通新供應，幫助房地產價格逐漸降溫。