有沒有必要賣房、先存定期再去租房？
在房地產論壇上，有位成員分享說，自己賣掉了現在價值50億越南盾的公寓，存款利息約每月4000萬越南盾，之後每月花1000萬越南盾租下這套公寓自住，每月還能剩下約3000萬越南盾用於開銷。
這個故事很快引起關注並激起大量爭論。在存款利率處於高位的背景下，不少人也開始盤算：房價已經大漲，是否該賣掉房子，把錢轉去銀行，再用一部分利息租房，而不是繼續持有房產？
《年輕人報》採訪了越南房地產網站Batdongsan.com.vn副總經理阮國英。他認為，“存款利息減房租”的算法只反映了某一時點的現金流，並未充分評估長期財務效率。
“賣房者能立刻看到銀行裡躺著一大筆錢，每月還有利息入賬，但已經賣掉的房子本身是漲是跌，卻很難算清楚。”他曾這樣分析。
換句話說，賣房之後的問題不只是每月還剩多少錢，還要考慮幾年以後，本金加利息是否足夠買回一套同等檔次的房產。
據阮國英引用的數據，2023-2025年期間，河內部分區域的公寓價格上漲十分明顯，有的甚至翻倍。
如果有人在房價上漲週期開始前賣房轉存，他拿到的利息可能彌補不了錯過的資產增值。
不過，這位專家認為，這並不等於房產一定比存款划算。房價不會永遠上漲，業主還需要算上流動性、維護成本、稅費、出租空置期，以及貸款買房的資金成本。
因此，阮國英說，想了解賣房存錢到底是否真的“賺”，應當比較兩個方案在同一時間段內扣除各項成本後的總回報，而不是隻看每月現金流。
FIDT資產管理諮詢與投資公司家族資產管理部經理阮氏秋香則提醒，評估存款吸引力時要注意，8%-9%是名義利率，對儲戶來說更重要的是扣除通脹後的實際回報。
當通脹趨於上升，一部分存款利息會被貨幣購買力下降蠶食。但從短期看，存款仍有明顯優點：現金流相對穩定、波動較小、期限靈活。
秋香提醒，不能默認眼下8%-9%的利率會延續到未來5-10年。利率是週期性的；當存款到期時，市場利率可能比現在高不少，也可能低不少。
賣房後存定期，以後房價漲了就買不回來了？
秋香回答：“這種擔心是有依據的，尤其對房地產來說，因為從長期看房價漲幅可能超過購房者攢錢的速度。”
然而，抱著“怕賣出之後漲價”的心態，也容易讓人繼續持有一項資產，卻不去定期復盤這筆資金的使用效率。
因此，秋香建議投資者反過來問自己：如果今天你手裡有50億越南盾現金，而不是這套公寓，你是否願意用50億買下這套公寓，並按每月1000萬越南盾出租？
如果答案是肯定的，說明這個人仍看好該資產的升值潛力和長期回報，繼續持有是合理的。
反過來，如果答案是否定，而且繼續持有的唯一理由只是擔心未來房價上漲，那麼或許該重新考慮這筆投資。
很難給任何人一個簡單的建議，說要“賣掉公寓並把全部資金存定期”。更合理的做法是，全面評估家庭財務健康度、資產結構、現金流需求和未來3-5年的目標，然後在整體財務規劃中作出決定。
如果有需要，投資者還應尋求財務規劃專業人士，一起評估不同方案，制定適合自己的資產配置策略。
並非所有公寓都值得不惜代價地持有
多位專家強調，對於“賣房存定期還是繼續持有”的問題，沒有統一的答案。
秋香認為，如果家庭未來12個月內要用這筆錢，可以考慮趁資產還能以合適價格成交時賣掉。在高利率環境下，持有一項利用效率偏低的資產，本身也會產生機會成本。
相反，如果短期內不缺錢，有能力再持有3-5年，那麼市場經歷調整後，業主不一定非要賣。
更重要的是，每套公寓的前景還取決於項目樓齡、運營品質、競爭性房源供應，以及區域基礎設施和規劃帶來的動能。
與此同時，阮國英認為必須考慮長期供需前景。河內現有約900萬人口，相當於約270萬至300萬戶家庭，而常住公寓的人口比例約為19%至20%。
據他測算，如果到2030年常住公寓的人口比例提升至約30%，市場每年仍可能短缺約5萬套公寓。這也是他判斷大城市剛需住房在長期仍有需求基礎的原因之一。
越南中文社
